임차권승계를 둘러싸고 사실혼 배우자와 상속인간 눈치싸움이 치열하다.
법률혼 관계에서 남편이 사망한다면 함께 거주하고 있는 아내와 자녀들에게 임차권이 승계되는 게 일반적인 상식이다.
반면 법적인 관계나 의무가 없는 사실혼은 어느 한쪽 배우자가 사망시 그의 상속인들이 임차권에 관한 권리를 행사하려는 경향이 있다. 하지만 법적인 관계가 없는 사실혼 배우자라도 임차권 행사는 가능한 경우가 있다.
주택 임대차의 임차권은 피상속인(돌아가신 분)의 재산에 해당한다. 임대차 계약이 끝나면 돌려받아야 할 채권이기 때문.
주택 임대차에서는 이를 임차권이라고 하는데 세입자가 계약 기간 중 사망한다면 상속인에게 상속될 재산에 해당한다.
하지만 재산은 피상속인의 친족이나 법률혼 배우자에게만 상속이 되기에 사실혼 가정에서 한 배우자가 사망한다면 분쟁이 발생할 수 있다. 사실혼 관계의 남편이 사망하면 아내와 남편의 가족과 분쟁이 생길 수 있는 것.
반면 다른 재산과 달리 임차권은 이야기가 달라질 수 있다.
주택 임대차보호법(이하 주임법)제9조에는 ‘임차인(세입자)이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다’고 규정하고 있다.
상속인이 없는 상황에서는 임차권이 생존해 있는 사실혼 배우자에게 넘어간다.
따라서 생존한 사실혼 배우자가 세입자의 지위를 승계받아 전세 기간이 끝나면 보증금까지 돌려받을 수 있다.
다만 해당 규정에서 ‘임차인이 상속인 없이 사망한 경우’라는 문구가 논란이 될 수 있다. 함께 살지 않았던 남편의 가족이 임차권을 주장할 수 있기 때문.
이 경우 동법 제2항을 주목할 필요가 있다. 해당 규정에는 ‘임차인(세입자)이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정 공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동 임차인의 권리와 의무를 승계한다’고 규정하고 있다.
상속인은 존재하지만, 사실혼 가정에서 함께 생활한 게 아니라면 생존해 있는 사실혼 배우자와 상속인이 공동 임차권자가 된다.
이 경우에는 사실혼 배우자와 상속인이 공동으로 임차권을 주장할 수 있고 계약이 종료된 후에는 집주인이 두 당사자에게 각각 전세금을 반환해야 한다.
이와 반대로 사망한 사실혼 배우자에게 재산보다 빚이 많은 경우라면 사실혼 배우자와 상속인이 임차권을 포기할 수 있는 규정도 마련되어 있다.
동법 제3항에는 ‘임차인이 사망한 1개월 내 임대인(집주인)에게 승계대상자가 반대 의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다’고 규정하고 있기 때문.
즉 전셋집 명의자인 사실혼 배우자가 사망한 후 1개월 내 집주인에게 임차권 승계거부 의사표시를 전달하면 임차권승계가 되지 않는다는 뜻이다.
한편 사실혼 가정에서 법률상 상속인이 함께 거주하는 경우라면 어떨까.
가령 사실혼 가정에서 아들이 함께 살고 있었는데 남편이 사망한 경우다. 이 경우 상속인은 아들이다.
다만 법률상에는 사실혼 가정에서 상속인이 함께 거주한 경우 임차권승계에 관한 규정이 명확하게 없다.
‘사실혼 가정에서 상속인이 함께 거주하고 있지 않은 경우’에 관한 규정을 통해 법적인 판단을 유추해 볼 수 있다.
해당 규정을 넣었다는 것은 반대로 함께 거주했다면 상속인에게만 임차권이 인정된다는 의미로 볼 수 있다.
엄정숙 부동산전문변호사
※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다
