해마다 이사철이 다가오면 집주인과 세입자 간의 명도소송 문의가 증가한다. 특히, 지금처럼 전셋집 구하기가 어려워진 때에는 임대차계약 기간이 도과하였음에도 집을 비워주지 않는 임차인 때문에 골머리를 앓는 임대인의 수가 그 어느 때보다 많다.
임대차계약기간이 지났음에도 임차인이 집을 비워주지 않는 것은 명백한 잘못이며, 세입자에게는 부동산을 점유하고 있을 정당한 권한이 없다. 그러나, 만약 집주인이 세입자가 집을 비운 사이에 열쇠수리공을 불러 세입자 몰래 문을 따고 들어가 집기들을 집 밖으로 끄집어 내버린다면 형사처벌을 받을 수 있기에 주의가 필요하다.
민법에 따라 계약기간이 만료된 이후의 임차인에게는 해당 부동산에 대한 적법한 점유권이 인정되지 않는다 하더라도, 형법은 계약기간이 만료된 임차인의 사실상 주거의 평온을 보호하기에 임대인의 무단침입시 주거침입죄가 성립하는 것이다.
따라서, 임대인 입장에서는 임대차계약 이후 제때 집을 빼주지 않고 있는 임차인을 상대로는 명도소송 등 법적인 절차를 통해서 부동산을 돌려받아야 한다.
다만, 명도소송의 목적은 곧, 문제의 부동산을 돌려받는 것이기에 본격적인 소송에 앞서 거시적인 관점에서 사안을 살피고 향후 불필요한 문제점이 발생할 우려가 있다면 그에 대해 미리 대비할 필요가 있는데, 그 중 하나가 바로 ‘부동산 점유이전가처분’에 대한 검토이다.
명도소송은 부동산의 소유자가 현재의 불법점유자를 상대로 하여 부동산의 반환을 요구하는 소송인만큼, 소송에 있어 당사자 특정이 매우 중요하다. 따라서 집주인이 기존의 세입자를 상대로 소를 제기하였지만, 소송 과정에서 집에 거주하고 있는 자가 제3자로 바뀌었다면, 승소판결을 받았다 하여도 제3자를 상대로 또다시 소를 제기해야 한다.
따라서, 불필요한 소송비용이 발생하고 법정다툼이 장기화되는 것을 막고자 한다면, 본격적인 명도소송 전 임차인이 다른 제3자에게 부동산의 명의를 넘기지 못하게 하는 부동산 점유이전금지가처분을 할 필요가 있다.
간혹, 부동산전문변호사의 도움 없이 명도소송을 홀로 진행하는 경우에 가압류와 가처분에 대해서 헷갈려 잘못 진행하는 경우가 있는데, 가압류는 채무자의 재산을 경매로 현금화해 금전채권을 회수하려는 목적에 기해서 진행하고 가처분은 금전이 아닌 부동산 자체를 돌려받기 위할 때 행하는 처분이다.
한편, 이러한 보전처분은 본격적인 본안소송 전 채무자 모르게 진행되어야 하기에 신속함이 관건이라 할 수 있다. 또, 명도소송의 목적은 결국, 부동산을 돌려받는 것이므로 부동산전문변호사의 조력을 받아 소송으로 가기 전에 원활한 타협점을 조율해 보는 노력이 필요하다.
도움말 : 법률사무소 안목 문윤식 대표변호사
