최근 집주인의 악의적인 근저당설정에 피해를 호소하는 세입자가 적지 않다.
세입자가 전입신고를 했더라도 효력이 발생하는 시차를 악용해 사기행각을 펼치는 사례가 늘고 있다.
주택 임대차에서 세입자가 계약을 위해 잔금을 치를 때면 근저당권 설정 여부를 잘 확인하지 않는 경향이 있다.
이러한 점을 악용해 전입신고 날 전저당 설정을 하는 전세 사기 사례가 등장해 전세금 피해가 우려된다.
집주인의 악의적인 근저당설정 피해에서 벗어나려면 지속적인 등기부확인과 형사고소까지 고려한 적극적인 대응전략이 필요하다.
근저당권이란 채권의 담보로서 미리 설정한 저당권이다. 즉 집주인이 돈을 빌리기 위해 자신의 주택을 담보로 설정했다는 의미다.
현행법상 근저당권의 효력은 등기접수 시 발생하게 된다. 문제는 세입자가 신청한 전입신고 효력은 다음날 자정(0시)부터 발생한다는 점이다.
최근 벌어지고 있는 전세 사기 유형에는 전입신고 효력이 발생하는 시간 차이를 악용해 근저당을 설정하는 수법이 등장하면서 세입자들을 불안에 떨게 한다.
만약 집주인의 악의적인 근저당설정으로 인해 세입자가 선순위 채권자에 들지 못한다면 추후 보증금을 전부 돌려받지 못할 위험에 처할 수 있다.
과거에는 집주인의 악의적 근저당설정에 세입자가 할 수 있는 별다른 대응책이 없어 피해를 더 키우는 원인이 되기도 했다.
하지만 최근 전세 사기 피해가 늘면서 형사상 책임을 묻는 판결들이 속속 등장해 집주인의 악의적 근저당설정도 형사상 책임 여부를 따져볼 필요가 있다.
쟁점은 악의적인 근저당설정이 사기죄로 성립될 수 있냐는 점이다.
법원이 사기죄의 성립 여부를 판단할 때는 상대방에게 피해가 발생한 것을 인식했음에도 그러한 행위를 한 것인지, 여부가 판단 기준이 된다. 마찬가지로 집주인이 세입자의 보증금에 악영향이 생길 것을 인지했음에도 전입신고 당일에 근저당을 설정했다면 형사고소도 가능할 수 있다.
반면 전세 사기의 형사상 책임 여부는 아직 많은 판례가 존재하지 않는 만큼 세입자가 계약 직전까지 주의를 기울여 피해를 예방하는 게 가장 현명하다.
근저당권 전세 사기를 예방하려면 초기에만 등기부를 확인하지 말고 잔금을 지급하기 전 한 번 더 확인해야 한다.
아울러 전입신고 다음 날에도 등기부를 재차 열람하여 근저당권 설정여부를 확인하는 습관이 필요하다.
하지만 이 역시도 문제 예방에 부족할 수 있다. 세입자가 잔금을 주기 전 등기부를 확인했지만, 전입신고가 되기 전 교묘하게 근저당설정이 될 수 있기 때문.
등기부를 확인해 이상이 없다고 판단된다면 해당 시점으로부터 전입신고가 끝나는 날까지 근저당설정에 관한 계약 파기 특약을 넣어 피해를 예방해볼 수 있다.
그런데도 전세 사기가 발생한다면 특약 위반으로 계약을 해지하고 전세금반환소송 같은 민사상 절차와 함께 형사고소까지 고려해 적극적으로 대응해야 한다.
엄정숙 부동산전문 변호사
※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다
