환산보증금을 초과하는 임대차의 경우 권리금 회수 여부를 두고 건물주와 분쟁이 일어나는 일이 적지 않다. 세입자뿐 아니라 건물주 가운데는 환산보증금 초과 임대차라면 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)이 적용되지 않는다고 인식하는 경우가 많다. 아무래도 권리금 등 세입자의 권리를 보장받기 위해서는 상임법의 적용을 받아야 하지만, 환산보증금초과 임대차는 그렇지 않기 때문이다.
하지만 환산보증금 초과 임대차라도 상임법의 일부 규정에서는 예외적으로 적용되는데 권리금보호 규정도 이에 포함된다.
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥권리금)에 따른 이점 등에서 계산된 금전적가치를 뜻한다.
환산보증금이란 상임법에서 규정한 보증금과 임대료 환산액을 합한 금액을 말하며, 상임법의 적용을 결정하는 기준이 된다. 지역마다 적용 기준이 조금씩 다르지만, 서울시의 경우 환산보증금이 9억 원 이하일 때만 상임법의 적용을 받는다.
환산보증금을 계산하는 방법은 보증금 외 임대료가 있는 경우 그 임대료에 100을 곱한 후 보증금을 더해 구할 수 있다. 가령 보증금이 6억 원, 임대료가 400만 원이라면 환산보증금이 10억 원(6억+400x100)이 되기 때문에 환산보증금 초과 임대차의 서울시 기준인 9억 원을 초과한 것으로 본다.
세입자가 상임법의 적용을 받기 위해서는 보증금과 임대료를 합한 금액이 일정액 이하여야 하고 해당 금액을 초과한 임대차는 상임법이 적용되지 않는다. 법률에서는 이를 ‘환산보증금 초과 임대차’라 대통령령으로 규정하고 있다.
문제는 환산보증금 초과 임대차의 경우에는 권리금 회수가 불가능하다고 생각하는 경우가 많다는 것. 이러한 탓에 세입자가 제대로 대응하지 못하고 쫓겨나기도 하고 심지어 건물주도 인지하지 못해 세입자가 잘못하더라도 법률 적용에 혼란이 생기는 경우가 종종 있다.
하지만 환산보증금 초과 임대차라도 예외적으로 적용되는 상임법 조항들이 있다.
상임법 조항 중 세입자의 권리금보호 규정은 환산보증금 초과 임대차에서도 보호를 받는다. 따라서 세입자가 권리금 회수를 희망한다면 건물주가 이를 방해해서는 안 된다.
한편 환산보증금 초과 임대차에서 상임법의 어떤 규정들이 예외적으로 적용되고 있는지 잘 모르는 경우가 많다.
상임법 제2조에는 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우에도 예외적으로 상임법 규정이 적용된다고 명시돼 있다.
세입자의 권리금 회수 기회뿐 아니라 갱신요구권 행사, 그리고 3기 이상 임대료 연체 시 건물주의 계약 해지권 등은 환산보증금 초과 임대차에서도 적용이 된다.
일반 세입자들이 환산보증금 초과임대차에 속하는 경우는 드물지만, 계약 기간 중 보증금이나 임대료 인상에 따라 자신도 모르게 초과 되는 상황도 발생할 수 있어 주의가 필요하다.
엄정숙 부동산전문 변호사
※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다
