상가 임대차에서 세입자가 임차한 건물에 부동산 경매가 들어 올 경우 세입자들은 당혹감을 감추지 못한다. 보증금뿐 아니라 권리금 거래에 차질이 생기기 때문이다.
세입자의 권리금회수 기회는 세입자뿐 아니라 건물주도 지켜야 할 의무 중 하나다. 반면 권리금 거래를 보장해줘야 할 건물주 자체가 사라질 위기에 처한다면 상황은 간단치 않다.
하지만 세입자가 임차한 건물에 부동산 경매가 진행되더라도 세입자의 지위는 변하지 않기 때문에 권리금회수에 문제가 없다.
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 의미한다. 2015년 상가건물 임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 됐다.
상가건물 임대차보호법(이하 상임법)에는 세입자가 권리금 거래를 하기 위해선 계약 기간이 끝나기 6개월전부터 계약 종료 시까지 신규 세입자를 건물주에게 주선해야 한다는 규정이 있다. 다만 부동산 경매로 신규세입자를 주선 받을 건물주가 사라진다면 다른 방법을 선택해야 한다.
부동산 경매가 진행되면 낙찰자가 나타나기 마련이고 낙찰자가 된 사람은 새로운 건물주가 된다. 따라서 새로운 건물주가 된 낙찰자에게 신규세입자를 주선하면 권리금 거래가 가능하다.
만약 이 과정에서 낙찰자가 세입자의 권리금 거래를 방해한다면 어떨까.
법률상 낙찰자는 임대인의 권리와 의무를 승계한다. 즉 건물주는 세입자의 권리금 보호 의무를 지켜야 하는데 낙찰자가 이를 어긴다면 위법이다.
때문에 세입자의 권리금 거래를 방해한 낙찰자를 상대로 세입자가 ‘손해배상청구소송’으로 권리금에 대한 금액을 청구할 수 있다. ‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다.
반면 부동산 경매로 인해 불안한 상황을 역 이용하는 방법도 존재한다. 다시 말해 건물주가 바뀌기 전조기에 계약해지를 통보하고 신규 세입자를 주선한다는 뜻.
상가 임대차에서 계약 기간은 세입자와 건물주 모두가 지켜야 할 의무사항이다. 하지만 정당한 사유가 있다면 중도 해지도 가능한 경우가 있다.
건물주의 잘못으로 건물이 부동산경매로 넘어갈 위기에 있다면 법률상 더는 임대차 계약을 유지할 수 없는 상황으로 볼 수 있다. 세입자는 부동산 경매로 인한 사유로 건물주에게 계약해지를 통보하고 권리금 거래를 시도해볼 수 있다.
다만 계약해지 사유가 건물주의 잘못이라고 하더라도 반드시 신규 세입자를 건물주에게 주선해야 법률상 문제가 없으며, 추후 법적 분쟁에서도 유리하게 대처할 수 있다.
한편 부동산 경매가 아닌 건물주의 사망으로 인한 부재에서는 세입자가 어떻게 대처해야 할까.
급작스러운 건물주의 사망으로 신규 세입자를 당장 주선할 수 없는 경우에도 새로운 건물주의 지위를 누가 이어받느냐를 지켜본다면 상황은 단순해진다.
즉 재산은 소유주가 사라졌다고 해서 소멸하는 것이 아닌 누군가에게는 반드시 승계된다는 말. 만약 건물주가 사망한다면 건물주의 재산은 당연히 상속인에게 승계된다.
따라서 건물주의 재산인 부동산을 상속받은 상속인이 건물주의 권리와 의무를 승계받기 때문에 세입자는 건물주의 상속인을 상대로 신규 세입자를 주선해 권리금 거래를 할 수 있다.
상속절차는 생각보다 오래 걸리는 경우가 있어 계약 기간이 아직 많이 남은 상황에서는 여유롭게 지켜보는 것이 좋다. 계약 기간이 임박한 상황에서는 계약을 갱신해 시간을 벌면서 추후 대응방법을 모색해야 한다.
엄정숙 부동산전문 변호사
※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다
