상가 임대차에서 세입자가 잘못을 저질렀음에도 명도소송을 망설이는 건물주들이 적지 않다. 어느 소송이나 마찬가지로 명도소송 역시 상당한 비용과 기간이 소요되기 때문에 건물주 가운데는 소송에 대한 부담감 때문에 손해를 감수하려는 경우가 종종 있다.
하지만 명도소송은 최대한 빠르게 진행 하는 것이 건물주가 겪을 수 있는 손해를 최대한으로 줄이는 방법이다.
명도소송이란 건물주의 계약해지에도 불구하고 집을 반환하지 않는 세입자를 상대로 건물을 돌려받기 위해 제기하는 소송을 말한다.
명도소송을 신속하게 진행해야 하는 가장 핵심적인 이유는 금전적인 피해가 가중되기 때문이다. 명도소송은 소송절차를 거쳐 판결문이 내려지게 된다.
만약 건물주에게 승소판결이 나왔음에도 세입자가 버틴다면 강제집행을 통해 세입자를 내보내는 일련의 과정으로 이뤄진다.
문제는 세입자가 강제집행이 내려지기까지 나가지 않고 버틴다면 그동안의 임대료 연체는 계속될 수 있어 건물주가 입을 피해가 상당하다는 점이다. 이뿐 아니라 새로운 세입자를 구해 정상적인 월세 수입을 올릴 기회마저 멀어지기 때문에 소송을 하지 않고 고민만 하다간 스스로 피해를 키우는 셈이 된다.
건물주 가운데는 경제적인 피해를 줄이기 위해 자신이 직접 세입자를 내보내려고 하는 경우가 종종 있다. 비록 잘못을 저지른 세입자라 하더라도 개인 간 물리 집행은 법으로 금지되어 있다는 사실을 명심해야 한다.
아울러 명도소송이 지체된다면 손해는 임대료 연체로 끝나지 않는다. 세입자가 임대료를 내지도 않은 채 해당 점포에서 장사를 계속해 이익을 챙기기 때문. 법률에서는 이를 ‘부당이득’이라고 한다.
즉 세입자가 이득을 얻을 수 있었던 건 건물주가 점포를 임대 해줬기 때문인데, 세입자가 임대조건인 임대료를 내지 않았다면 부당이득에 해당한다. 하지만 명도소송을 지체한다면이 부당이익 금액이 시간이 갈수록 커지기 마련이다.
세입자가 취한 부당이득은 추후 부당이득반환소송을 통해 받아낼 수는 있지만 그만큼 시간이 추가되고 모든 부당이득에 대해 청구가 어려운 경우도 있다. 아울러 임대료 연체는 계속 됐더라도 세입자가 장사하지 않았다면 부당이득반환 청구 성립이 어려운 경우도 있다.
한편 건물주의 신속한 명도소송 제기만큼이나 반드시 거쳐야 하는 절차가 있다. 명도소송은 원칙상 계약이 해지 됐음에도 세입자가 이에 불응하고 버티는 경우 제기하는 소송이라는 점이다. 다시 말해 세입자에게 계약이 해지됐음을 알리는 절차가 필요하다는 말이다.
계약해지는 세입자가 임대료를 연체하거나 계약 기간이 끝났다고 해서 자동으로 해지효력이 발생하지 않는다.
계약에 대한 해지효력은 상대방에게 계약이 해지됐음을 전달하고 상대방도 이를 인지해야 비로써 효력이 생긴다.
만약 계약해지 통보를 제대로 하지 않았다면 세입자에게 명도의무가 생기지 않기 때문에 명도소송이 성립될 수 없다는 점을 명심해야 한다.
엄정숙 부동산전문 변호사
※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다
