국내 기준금리가 3개월 연속 오르며 분양시장 전반에 부담이 가중되고 있다. 대출 활용이 불가피한 투자모델로 인해 이자 부담이 늘어나는 것은 시장에 긍정적이라고 보기 어려운 게 사실이다.
한국은행은 지난해 8월 0.5%였던 기준금리를 다섯 차례 0.25%씩 올려 지난 5월 1.75%까지 만들었다. 이후 7월 13일에는 사상 첫 빅스텝(기준금리 0.5%p 인상)을 단행, 기준금리는 지난 2014년 8월 이후 7년 11개월 만에 가장 높은 2.25%까지 올랐다.
이에 전반적 부동산 투자심리가 위축될 것이라는 시각이 우세하다. 하지만 실제로는 과거 유사한 상황에서 예상과 달리 수익형 부동산 시장이 활기를 보인 것으로 나타나 눈길을 끈다.
지난 2010년 7월부터 2011년 6월까지 기준금리는 0.25%씩 총 다섯 차례에 걸쳐 상승하는 등 최근과 유사한 움직임을 보였다. 당시 부동산 업계는 원리금 상환에 대한 부담으로 수익형 부동산 매매시장이 침체될 것이라는 분석이 지배적이었다.
그러나 우려와 달리 이 기간 상업용 건축물 거래 비중은 9.58% ~ 11.71% 사이를 오가며 기준금리 상승 이전(2010년 1월 ~ 6월, 10.38% ~ 11.58%)과 큰 차이를 보이지 않았다.
여기에 더해 같은 기간 상가 투자수익률은 1.11%에서 1.85%로 0.74%p 상승하고 임대료를 통한 수익을 산정하는 소득수익률 역시 0.93%에서 1.32%로 0.39%p 오르는 등 금리 인상 여파에도 오히려 가치가 상승하는 모습을 보였다.
이에 따라 전문가들은 최근 시장 상황을 고려할 때 매수 부담이 더 커지기 전에 투자에 나서는 것이 합리적이라는 목소리를 내고 있다. 금리 인상 외에도 최근 건축 원자재 비용상승 이슈가 있어 향후 용도를 불문하고 분양가 상승이 예견된다.
대한건설단체총연합회에 따르면 건설 주요 자재인 시멘트의 1톤당 평균 가격은 지난해 6만2000원에서 지난 4월 9만8000원으로 46.5% 상승했다. 철근가격 역시 지난해 1톤당 69만원에서 지난 5월 119만원으로 72.5% 증가했다. 이에 건설업계 역시 분양가 상승이 불가피하다는 입장이다.
이에 발 빠른 투자자들을 중심으로 인천 검단신도시에 조성 중인 ‘검단 골든스퀘어’에 대한 관심이 고조되고 있다. 향후 수도권에 공급될 상업시설의 경우, 건축비와 금리 인상 이슈가 분양가에 반영될 것으로 예상됨에 따라 같은 수준의 상품이라도 더 비싼 가격에 분양될 것이라는 견해가 우세하다.
검단 골든스퀘어는 지하 3층~지상 8층 규모의 3면 개방형 복합 상가로 제1‧2종 근생시설과 교육연구시설, 운동시설 등으로 구성돼 다양한 업종에 따른 시너지 효과가 전망된다.
검단 골든스퀘어가 들어서는 검단신도시 1단계 상업지구 구성비가 1.12%에 불과해 희소가치가 높다. 주요 신도시인 위례신도시와 하남미사신도시의 8.1%‧8.4% 상업용지비율과 비교하면 구성비가 절반 이하로 낮다. 3만3천여 배후세대 소비수요 흡수에 유리한 환경이 이미 조성돼 있다.
상권 내 희소한 광장을 끼고 넥스트콤플렉스와 마주보는 입지도 호평 받는 요소다. 초대형 복합몰인 넥스트콤플렉스는 멀티플렉스 극장과 문화센터, 테마파크, 컨벤션, 대형 서점 등이 예정돼 검단신도시 입주민 뿐 아니라 인근 지역 수요까지 흡수할 것으로 예상된다.
상업시설 분양업계 관계자는 “이전까지 상업시설 투자라고 하면 월세수익 창출에 방점이 찍혔지만, 최근에는 월세수익과 함께 시세 차익에 대한 기대도 커지고 있다”고 설명했다. 과거 안정성을 중시하던 기조에서 이제는 시세 차익까지 추구하는 쪽으로 수익 범위가 확산되고 있다는 의미다.
실제 부동산R114에 따르면 올해 1분기 전국 상가 평균 매매거래가는 606만원(㎡당)으로 조사됐다. 국토부가 관련 집계를 시작한 2006년 이후 역대 최고 수준이다. 지난 2006년 평균 실거래가가 319만원(㎡당)인 것을 감안하면 두 배 가까이 오른 것이다.
검단 골든스퀘어 분양관계자는 “인근 아파트 입주민들의 대규모 수요에 향후 법조타운 호재 등도 가까이 있어 높은 미래가치를 전망한 투자자들이 대부분의 분양 물량을 선점한 상태”라며 “남은 일부 호실도 빠른 시일 내에 계약이 마무리될 것으로 보인다”고 설명했다.
