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앞으로는 공적 보증에 의한 저리 자금조달 길이 열려 준공 미분양 아파트의 임대 활용 후 판매가 쉬워지고 분양시장 상황에 따라 건설사들이 분양시기를 탄력적으로 조절할 수 있게 될 전망이다.
세입자들은 자신이 세 들은 집이 이른 바 ‘깡통전세’가 되어도 보증금을 떼일 걱정이 사라진다. 분양보증 심사도 강화돼 미분양 적체 지역 등에 대한 공급과잉을 막고 업체 부도에 따른 소비자 피해도 사전에 예방한다.
9일 국토부에 따르면 7.24 ‘주택공급 조절방안’의 일환으로 대한주택보증, 금융기관, 주택협회 등과의 협의를 거쳐 이 같은 내용의 세부방안을 확정하고 10일부터 시행한다.
건설업체 대상으로 ‘전세보증금 반환보증’과 ‘모기지 보증’이 도입돼 이른 바 준공 미분양 아파트를 임대주택으로 일시 활용할 수 있는 제도적 기반이 구축된다.
전세보증금 반환보증은 건설업체 부도 등으로부터 전세보증금을 안전하게 보호하는 보증이다.
이 보증이 도입되면 임차인이 안심하고 임대계약을 맺을 수 있어 신인도가 낮은 업체나 준공 미분양을 담보로 일부 대출을 받은 업체도 쉽게 임차인을 구할 수 있게 된다.
모기지 보증은 미분양 아파트를 전세로 활용하는 건설업체에 한해 발급하며 시중은행의 미분양 아파트 담보대출에 대해 대한주택보증이 보증하므로 차입금리가 4～5%대로 크게 낮아진다.
2개 보증을 동시에 이용할 경우 건설사는 분양가의 최대 70～80%(시세 대비 최대 90%)를 연 2%대로 저리로 조달할 수 있게 돼 유동성 압박에 쫓겨 무리한 처분에 나서기 보다는 준공 미분양을 전세로 활용하면서 처분시기를 조절할 수 있게 된다.
세 들어 살고 있는 주택이 이른바 ‘깡통전세’가 돼 보증금을 떼일 걱정도 사라진다. 개인 임차인용 전세금반환보증은 1억원 보증금을 기준으로 월 약 1만 6000원(연 0.197%)의 보증료만 부담하면 대한주택보증이 전세금 반환을 보증하기 때문이다.
전세금 반환보증은 아파트 뿐만 아니라 단독(다가구), 연립, 다세대, 주거용 오피스텔도 모두 발급받을 수 있으나 전세보증금이 수도권 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하로 제한돼 있다. 보증한도도 아파트는 주택가액의 90%, 주택 유형에 따라 기타는 70～80%까지이다.
분양물량 일부를 공정률 80%이후 후분양으로 전환하는 조건으로 분양가의 50∼60%까지 저리 자금(연 4～5%)을 조달할 수 있도록 지원하는 후분양 대출보증 도입도 주목된다.
후분양 대출보증 도입으로 건설사들은 선분양 시점에 분양경기가 침체되면 건설사들은 분양 예정 물량 또는 준공 전 미분양의 일부를 후분양으로 돌리는 등 분양시기를 시장상황에 맞춰 탄력적으로 조절할 수 있게 된다.
‘분양 예정물량’의 분양시기를 사전에 후분양으로 연기하거나 준공 후 일정기간 ‘임대’로 활용할 경우 인센티브 차원에서 분양가의 10%p 추가 대출보증을 제공한다.
선분양시 필수적으로 받아야 하는 분양보증에 대해 분양성 평가를 강화하고 이에 기반한 보증료 차등폭도 확대된다.
분양성 평가비중을 30%에서 45%로 상향 조정하고 자산 및 매출액 3000억 이상 상장업체에 대해 분양성 평가를 면제하던 것도 폐지했다. 분양성에 따른 보증료 등급을 3에서 5등급으로 확대했다.
신성용기자
