금리 상승의 여파로 부동산 시장에 대한 기대치가 더욱 꺾이고 있다. 하루가 다르게 물가가 높아지고 취업률과 소득이 곤두박질치면서 부동산에 관심을 갖는 사람들이 늘어 났지만 금리 인상이라는 커다란 폭풍이 다가오면서 더욱 곤란한 상황이 전개된 것이다.
바람이 불어 너도 나도 연을 날리기에 부랴부랴 연을 만들었더니 갑자기 바람이 뚝 끊어지고 마는 당혹스러움 앞에서 ‘부동산 위기’를 경고하는 목소리 또한 시시각각 커지고 있다. 이러한 위기를 어떻게 극복해야 할까? 주식회사 HM 부동산중개법인 대표 김형민 공인중개사에게 답을 들어봤다.
-문제가 산재한 부동산 업종의 현실
우선 현재 우리나라 부동산 업종에 산재한 문제를 살펴보자. 부동산 매매업에서는 수많은 병폐가 난립하여 많은 사람들을 절망에 빠트리고 있다. 가장 대표적인 사례가 바로 ‘기획부동산’이다. 기획부동산이란 개발이 어렵거나 경제적 가치가 없는 토지를 개발용지로 속여서 파는 업체를 말한다. 무수히 많은 피해자를 양산할 뿐만 아니라 각종 법적 분쟁을 야기하여 엄청난 행정적, 사법적 낭비를 초래한다.
통상적인 수준보다 훨씬 높은 수준으로 요구하는 수수료도 문제다. 미국이나 일본 등 전문 서비스를 제공하는 국가에서는 최대 6% 수준의 수수료가 자리잡고 있지만 국내에서는 10~20% 수준의 높은 수수료를 요구하는 경우가 허다하다. 중개 보수가 0.9%인 점을 고려하면 이들이 얼마나 과도한 이익을 추구하는 지 충분히 알 수 있다.
부동산 중개업과 부동산 개발업의 사정도 이와 크게 다르지 않다. 부동산 중개업은 법적으로 여러 규제가 가해져 있어 보다 안정적이지만 그럼에도 불구하고 아파트 쏠림 현상이 심화되어 유연한 자금 운용이 어렵다. 중개업자 측에서 매물을 제대로 준비하고 공급하지 못하니 마치 ‘동맥경화’에 걸린 것처럼 자금이 묶여 아파트 시장의 경쟁만 심화되고 나머지 부동산 시장은 활기를 찾지 못하는 것이다. 이로 인한 피해는 아파트 시장이 크게 요동칠 때 더욱 가중된다.
그러나 현재 우리나라의 부동산 개발은 아파트나 오피스텔에 치중되어 있을 뿐, 그 이상의 가치나 미래 수요를 품을 수 있는 건축물을 찾아보기 어렵다. 게다가 입지가 좋은 지역은 몇 번이나 재개발, 재건축을 하며 과잉공급이 이루어지고 그렇지 못한 지역은 공실 상태로 남아 흉물스럽게 방치되고 만다.
-앞으로 부동산 시장은 어떻게 흘러갈 것인가
업계에 산재한 문제를 일거에 모두 해결할 방법은 존재하지 않는다. 아마도 당분간은 아파트 관망세가 더욱 짙어지며 물가 상승에 따른 금리 인상 정책이 가져올 여파를 견뎌야 할 것이다. 따라서 현재 부동산 시장에서 자금을 운용하고 있다면, 이러한 변화를 예측하여 대비해야 한다.
저금리, 저성장 국면이 예상되는 2023년에는 대형성장주나 채권, 금, 달러, 토지, 꼬마 빌딩, 급매, 경매 등의 종목에 관심을 가지고 성장을 꾀하는 움직임이 늘어나는 반면 주거용 부동산이나 입지 조건이 나쁜 토지, 가격 거품이 낀 토지, 대형 상가, 비항만지역의 고전이 예측된다.
이러한 시기를 지나면서 자연스럽게 비주거용 부동산에 대한 관심도 증가할 것으로 보인다. 가깝게 보자면 빌딩이나 상가, 사무실, 물류시설 등의 설비, 토지의 가치가 재평가 될 것이다. 또한 인구의 고령화에 따라 실버타운 등에 대한 주목도가 더욱 높아질 것으로 추정된다. 이러한 변화에 대한 고민을 부동산 업계 전체와 관련 사업자가 함께 해야 하는 시기이다.
-대전환의 국면에서 ‘리뉴얼 부동산’을 꿈꾸다
결국 부동산이란 한정된 국토 위에 세워지는 것이다. 그 공간의 규모는 변하지 않고 그 위의 풍경만이 끊임없이 변한다. 각 시대의 부동산은 언제나 그 시대를 살아가는 사람들의 취향과 선호도, 시대상을 반영하기 마련이다. ‘아파트 일변도’를 외치던 시기를 벗어나야 한다는 시대의 요구가 강해지고 있는 오늘 날, 우리는 새로운 공간을 창조하고 건설해야 하는 시대 전환기를 맞이했다.
새로 탄생하게 될 ‘리뉴얼 부동산’은 어떠한 형태여야 하는 것일까? 사람마다 생각이 다르겠지만 필자는 천편일률적인 아파트 구조에서 벗어나 국민 대다수가 자신이 희망하고 꿈꾸는 집 또는 부동산을 갖게 되는 ‘컨슈머 토피아’를 꿈꾼다. 특히 과거에 없던 새로운 공간인 전북 새만금 일대와 강원도 동해 일대는 이러한 꿈을 실현하기에 가장 적합한 지역이다.
서울 수도권과 가까울 뿐만 아니라 해외 시장과의 교류가 활발하게 일어나며 자연 친화적인 공간이기 때문이다. 이러한 지역에 미래지향적 관광 테마파크와 4차 산업을 위한 공업지대, 스마트형 도시를 재구성한다면 국가 전반적으로 새로운 형태의 부동산을 갖추는 데 긍정적인 영향을 줄 것이라 생각한다.
‘위기는 곧 기회’라는 말처럼 부동산 시장의 위기는 리뉴얼 부동산을 향한 희망이 될 수 있다. 새롭게 구성되는 공간에서 많은 사람들이 자신의 길을 다시 찾을 수 있기를, 그렇게 대한민국이 더 나은 방향으로 나아갈 수 있기를 희망한다.
