건축공사는 많은 관계자들이 관여하는 복잡한 공정을 거쳐 완성된다. 따라서 자재나 공법도 다양하고 그에 따른 공사의 형태나 공사금액도 천차만별이다.
공사도급계약 체결단계에서부터 건축주와 시공자가 서로 면밀히 공사의 범위를 검토한 후 약정하여야 하는 것이 바람직하다. 다만, 대부분의 건축주는 건설에 관한 지식이 부족하다는 이유로 계약의 내용을 정확하게 파악하지 못하는게 통상적이다. 반면 시공자는 그 계약의 내용을 명확하게 표기하지 않을 때가 많다.
이처럼 건축주와 시공자 사이에는 충분한 이해와 협의를 거치지 않고 계약을 체결하고 공사를 진행하는 경우 분쟁이 발생한다.
건축물의 공사단계는 다음과 같다고 할 수 있다.
우선 건축주가 설계자에게 설계를 의뢰하고 설계자는 계획설계, 실시설계의 과정을 통해서 설계도서를 만든다. 그리고 이 도서를 기초로 하여 건축허가를 받는다. 이후 건축주는 설계도서를 근거로 시공자와 공사도급계약을 체결하고 감리자의 관리하에 공사를 진행한다. 마지막으로 공사가 완료되면 건축주에게 건축물을 인도하고 건축물을 사용하게 된다.
각 단계별로 관계자들의 이해관계가 얽히면서 건축관련 분쟁은 발생한다. 주요 건축단계별로 흔하게 발생하는 분쟁의 유형을 살펴보면 다음과 같다.
첫째: 설계단계에서 건축사는 건축주의 수많은 요구사항들을 수용해 설계에 임한다. 출발부터 분쟁의 원인이 여기 저기 숨어 있다. 요구사항을 인지했는지, 모순이 있는지, 실현 가능성이 있는 지 등 건축주와 건축사의 관점이 각각 다르다. 따라서 설계가 명확하지 않다면 이 또한 분쟁의 원인이 된다. 그래서 필자는 설계는 시공에 있어서 매우 중요한 요인이라고 판단한다. 아마도 분쟁의 과반이상은 설계에서부터 발생하는 것 같다.
둘째: 건축행위를 위해서는 일련의 행정절차가 필요하다. 건축허가나 신고 같은 각종 인·허가 과정에서 법령해석 상의 문제로 행정절차가 중단되거나 인·허가 일정이 지연되는 상황이 종종 생긴다. 이론 인해서 행정처분취소소송이나. 인·허가 지연으로 인한 손해배상 청구와 관련된 분쟁이 발생하기도 한다.
셋째: 시공은 설계도서에 의해서 건축물을 시공하는 과정이다. 시공과 관련해서는 도급인과 수급인의 관계만이 아니라 원도급인과 하수급인, 자재업체와의 관계에서도 일어난다. 우선 계약단계에서는 시공사의 선정 및 계약금액, 공사기간, 성금 지급, 하자보수 등 관련된 사항 등을 검토한다. 또한 공사도급계약 체결단계에서 건축주와 시공사가 상호 면밀한 검토 후 약정해야 한다. 그런데 건축주의 무지, 방관 등으로 계약 내용이 정확하게 검토하지 않거나, 계약 내용의 미 표시 등으로 갑과 을은 분쟁을 안고 공사는 시작된다.
넷째: 건축주는 건물을 인수하여 사용하게 되면서 결함을 확인하게 되고, 이때 책임소재를 불문하고 시공자를 상대로 책임을 묻는 경우가 많다. 또한 공사가 무난하게 완료되었다 하여도 실제 완성된 건축물에 대해서는 건축주와 시공자의 입장 사이에서 편차가 커 분쟁이 발생하는 경우가 많다. 그런 만큼 건설 분쟁이 일어나면 분쟁의 원인을 밝히고 해결하는데 시간과 사회적비용은 발생할 수 밖에 없다.
따라서, 분쟁을 사전에 예방하는데 많은 노력을 해야한다. 국가는 민간건설공사와 관련한 분쟁사례를 빅데이터로 처리해 표준계약서와 계약서약관에 반영도록 해 사회적 비용을 최소화 하고, 건설관계자들도 수주에만 관심을 가질 것이 아니라 본인이 책임 있는 자세로 나서서 상호 불필요한 낭비를 없애야 한다. 이와 같이 서로의 위치에서 건축공사에 대한 단계별 분쟁이 일어나지 않도록 사전 점검을 철저히 해 밝은 사회를 만들었으면 한다.
정동환 한국폴리텍 그린건축과 교수, 한국기술사회 전북지회장
