악덕 세입자를 상대로 한 강제집행과정에서 실 점유자가 달라 건물주가 낭패를 보는 사례가 적지 않다.
상가 임대차에서 위법을 저지른 세입자가 나가지 않고 버틴다면 명도소송과 강제집행을 통해 합법적으로 세입자를 내보낼 수 있다. 하지만 강제집행이 진행되는 과정에서 세입자가 아닌 다른 사람이 점포를 점유하고 있다면 상황은 간단치 않다. 강제집행은 판결문에 명시된 세입자가 점유하고 있을 때만 가능한 절차로 무단으로 점유권을 바꾸는 행위를 방지하려면 명도소송 시 점유이전금지 가처분 절차를 함께 신청해야 한다.
명도소송이란 건물을 비워달라는 취지로 건물주가 세입자를 상대로 제기하는 소송을 말한다. 점유이전금지가처분이란 점유를 이전하는 것을 금지한다는 뜻으로 명도소송을 진행할때 세입자가 다른 사람에게 전대(재임대)하는 것을 금지하는 가처분을 말한다.
강제집행은 명도소송에서 건물주에게 승소 판결이 나왔음에도 세입자가 나가지 않고 버틸 때 진행하는 절차다.
즉 위법을 저지른 세입자를 합법적으로 내보내기 위한 절차라 볼 수 있다. 다만 합법이더라도 한 개인의 자유와 점유권을 강제로 빼앗는 만큼 법원에서는 신중하고 엄격한 확인절차를 거치게 된다.
이 경우 법적인 신중함을 기하기 위해 중요한 전제 조건이 따른다. 판결문에 명시된 계약 당사자 다시 말해 세입자가 점유하고 있는 점포를 대상으로 절차가 이뤄진다. 만약 세입자가 아닌 다른 점유자가 있거나 해당 점포가 아니라면 무고한 사람이 피해를 볼 수 있기 때문.
문제는 이러한 점을 악용한 악덕세입자가 점유권을 다른 사람에게 넘길 때 발생한다.
강제집행을 위해 법원의 집행관은 먼저 판결문에 명시된 세입자와 점포를 확인한다. 만약 이 과정에서 세입자가 아닌 다른 사람이 해당 점포를 점유하고 있다면 강제집행은 진행될 수 없다.
반면 세입자의 점유권 이탈로 강제집행이 어려워지는 상황을 피하기 위해선 어떤 대응이 필요할까.
만약 건물주가 아무런 조치도 취하지 않은 채 세입자의 무단전대를 맞이했다면 강제집행이 어렵다는 점에서 끝나지 않는다. 강제집행은 판결문을 기반으로 진행되기에 무단 점유자를 내보내기 위해선 명도소송부터 다시 해야 하는 번거로움이 생길 수 있다.
따라서 세입자의 무단전대를 막고자 할 때는 명도소송 전에 반드시 점유이전금지 가처분을 신청해야 한다.
점유이전금지 가처분이 성립된 후에는 세입자가 무단으로 점유권을 넘기더라도 강제집행 절차는 문제없이 진행될 수 있다. 다만 명도소송이 이미 끝난 상황에서는 이미 절차 순서상 대응이 늦기 때문에 소송을 제기할 때 점유이전금지 가처분도 함께 신청해야 한다.
한편 세입자의 시간 끌기로 인해 피해가 우려되는 상황에서는 제소전화해 제도를 이용한다면, 비교적 빠르게 부동산 인도가 가능하다.
제소전화해란 소송을 하기 전 화해를 한다는 의미로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 제소전화해의 가장 큰 특징은 성립이 되는 순간부터 명도소송의 승소판결문과 같은 집행권원이라는 점이다.
건물주의 계약해지 통보와 퇴거 요구에도 세입자가 나가지 않고 버틴다면 제소전화해 조서를 기반으로 강제집행을 신청할 수 있다. 명도소송보다 빠르게 강제집행 절차를 진행할 수 있기에 세입자가 시간을 끄는 행위를 예방하는 효과가 있다.
엄정숙 부동산전문 변호사
※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다
