상가 세입자 가운데는 제소전화해 신청 비용에 부담을 느끼는 경우가 적지 않다.
상가 임대차에서 제소전화해 신청은 대부분 건물주가 계약 조건으로 내세우는 경우가 많다. 반면 제소전화해 신청은 비용이 발생하기 때문에 세입자 입장에서는 예상치 못한 지출에 부담을 느낄 수 있다.
하지만 제소전화해 신청 비용은 대부분 건물주와 세입자가 동일한 비율로 부담하는 경우가 많기 때문에 일방적인 비용부담은 걱정하지 않아도 된다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다.
제소전화해 신청에는 크게 두 가지 비용이 발생하게 된다. 절차를 진행하기 위한 법원 비용과 조서 작성 및 성립에 필요한 일련의 과정을 돕는 변호사 선임 비용으로 나뉜다. 문제는 세입자들이 변호사 선임비로 인해 큰 부담을 느낀다는 점이다.
소송에 필요한 변호사 선임료는 적어도 수백만 원에 이른다는 고정관념이 따르기 때문이다.
하지만 제소전화해에 들어가는 변호사 선임료는 소송에 들어가는 비용과 비교해 현저히 적은 비용이 발생한다.
상가 임대차에서 이뤄지는 제소전화해 사례에서는 대부분 신청 비용을 세입자와 건물주가 반반씩 부담하는 경우가 많다. 적은 비용이라도 건물주와 세입자 중 누군가 일방적으로 부담을 부담하거나 더 큰 비율로 비용을 부담하지 않는 것이 일반적이다.
신청 비용 비율이 다르게 적용되는 경우도 있다. 다시 말해 건물주나 세입자가 비용을 전액 부담하거나 한쪽이 더 큰 비율로 비용을 부담한다는 것.
가령 많은 사람이 붐비는 초 번화가인 상권가라면 누구나 임대차 계약을 희망하기 때문에 세입자가 제소전화해 비용을 전액 부담하더라도 계약을 하는 경우가 있다.
반대로 유동 인구가 적은 상권가의 경우 건물주가 세입자를 유치하고자 제소전화해 비용을 부담하기도 한다.
제소전화해 비용을 한쪽이 전액 부담하거나 더 큰 비율로 부담하는 일은 현실에서 드문 일로 상권 환경에 따라 비율이 상이할 수 있다. 다만 대부분은 제소전화해 신청에 들어가는 모든 비용을 절반씩 부담하기 때문에 예외적인 부분은 생각하지 않아도 된다.
한편 건물주의 요구대로 제소전화해 신청에 동의한 세입자들은 비용에 관해 한가지 오해의 소지가 생길 수 있다. 자신이 부담한 제소전화해 신청 비용을 마치 보증금처럼 계약이 종료될 때 돌려받을 수 있다고 믿는 경우가 있기 때문.
제소전화해는 명소소송의 판결문과 같은 집행권원이지만, 소송처럼 누구의 잘못을 가리기 위한 목적을 가진 제도는 아니다. 만약 세입자가 조서사항을 위반한다면 임차한 부동산을 반환해야 하는 대가가 따르겠지만, 서로 간 임대차 사항을 잘 준수하자는 약속과 같은 역할을 한다.
따라서 제소전화해는 계약이 끝날 때 돌려받는 보증금 같은 의미가 아닐뿐더러 건물주 역시 반환해야 할 법적 의무도 없기에 투자금반환이 없는 일종의 보험 개념이라고 생각하면 된다.
엄정숙 부동산전문 변호사
※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다
