상가 임대차 가운데 법률상 권리금회수가 되지 않는 경우가 있어 건물주와 세입자 간 분쟁이 소지가 발생할 수 있다.
법률상 상가 세입자는 계약이 종료될 때 권리금을 회수할 권리가 있고 건물주도 이를 막을 수 없다고 규정한다. 다만 법률에서는 예외적으로 권리금회수가 원천적으로 불가능한 경우도 있어 주의해야 한다. 법률상 권리금회수가 불가능한 상가 임대차는 크게 건물의 종류와 용도에 따라 구분되기 때문에 계약 전부터 미리 숙지할 필요가 있다.
‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥권리금)에 따른 이점 등에서 계산된 금전적가치를 뜻한다.
세입자들이 흔히 아는 상가 임대차에는 대표적으로 손님들이 오가며 수익을 내는 점포 형태를 생각하기 쉽다. 하지만 사무실 용도의 목적물도 상가 임대차에 포함된다.
문제는 사무실도 권리금 거래가 가능하냐는 점이다.
법률상 규정된 권리금의 개념은 세입자의 영업 활동으로 많은 손님이 오가며 상권이 형성되는데 기여한 노력과 노하우에 관한 가치를 뜻한다. 즉 세입자가 운영 중인 점포에 많은 손님이 오가는 장사형태를 의미하는 것.
사무실 형태의 목적물은 수익을 내는 업종이더라도 손님들이 실제로 오가는 수익형태는 아니기에 권리금을 주장할 근거로 보기는 어렵다. 오히려 사무실 형태의 목적물은 계약이 종료될 때 건물주가 요구할 시 본래 상태로 돌려놔야 할 원상복구의 의무가 생긴다.
반면 많은 손님을 상대하는 장사형태의 점포임에도 권리금회수가 어려운 상가 임대차도 존재한다. 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)에는 권리금회수가 불가능한 건물형태에 관해 규정하고 있다.
상임법 제10조의5 제1호에는 ‘대규모 점포 또는 준대규모 점포의 일부인 경우 권리금회수가 어려운 상가임대차’라 규정한다. 다시 말해 백화점이나 대형 쇼핑몰 및 대형마트에 입점하여 장사하는 세입자는 권리금회수가 어렵다는 의미.
아울러 동법 제2호에는 ‘임대차 목적물인 상가 건물이 국유재산 또는 공유 재산인 경우’에도 권리금회수가 불가하다’고 규정하고 있다.
권리금회수가 불가한 규정의 공통점을 살펴보면 세입자의 노력으로 상권이 형성되었다기 보다 건물 자체가 가진 상징성으로 인해 상권이 갖춰진 곳이라는 점이다.
프랜차이즈 사업장도 마찬가지로 세입자가 노력한 것이 아닌 브랜드가 가진 상징성이 크기 때문에 점포의 규모에 따라 권리금회수가 어려운 경우도 있다.
한편 세입자의 노력으로 형성된 상권은 아니지만, 예외적으로 권리금회수가 가능한 상가 임대차도 존재한다.
많은 사람이 오가는 전통시장이 대표적이다.
전통시장은 세입자의 노력 없이도 많은 사람이 오가는 상권이라는 점에서 권리금회수가 어려운 상가 임대차와 비슷한 형태로 보여왔다. 하지만 ‘전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법’ 제2조 제1호에 따라 전통시장의 세입자들은 자유롭게 권리금 거래를 할 수 있다.
엄정숙 부동산전문 변호사
※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다
