건물주의 방해로 권리금회수가 어려워진다면 세입자는 계약 종료일을 앞두고 초조한 마음이 들 수밖에 없다.
상가 임대차에서 세입자는 보증금반환을 요구할 권리뿐 아니라 권리금 회수 기회를 보장받게 된다. 하지만 건물주의 방해나 급작스러운 해지통보로 예상치 못한 계약 종료 시점을 맞이한다면 상황은 간단치 않다. 만약 건물주의 방해로 세입자가 권리금회수 기회를 보장받지 못한다면 계약이 종료된 후 3년까지는 법적 대응이 가능하다.
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.
상가건물 임대차보호법(이하 상임법)에는 세입자가 권리금을 회수하려면 계약 종료 6개월 전부터 신규 세입자를 건물주에게 주선해야 한다고 규정하고 있다. 해당 규정을 바꿔 말하면 계약 종료 시까지 권리금회수기회를 놓쳐서는 안 된다는 의미가 된다.
때문에 세입자 입장에서는 권리금회수를 앞두고 계약 종료 시점이 압박으로 느껴질 수 있다. 특히나 건물주의 방해가 계속돼 결국 계약 종료시점이 다가온다면 ‘권리금회수가 불가능하지는 않을까’라는 두려운 마음이 생기기 마련이다.
법률상 건물주의 방해로 정해진 기간 내 권리금회수 기회를 세입자가 제대로 활용하지 못했다면 법적인 대응을 통해 세입자의 권리를 찾을 수 있다. 상임법에는 계약이 종료된 날로부터 3년 이내 건물주에게 권리금손해에 대한 배상을 청구할 수 있다고 규정하고 있기 때문이다.
즉 건물주의 방해로 권리금회수를 하지 못했으니 계약이 종료되어도 3년 이내에 손해배상청구소송을 통해 권리금에 해당하는 금액을 청구할 수 있다는 말.
손해배상청구소송이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 권리금소송을 말한다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 2023 권리금 통계에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 700건인 것으로 집계됐다.
반면 건물주의 방해가 없었지만, 세입자가 스스로 신규 세입자를 구하지 못한 채 계약 종료가 다가왔다면 어떨까. 세입자가 스스로 신규 세입자를 구하지 못했다면 법적으로 이야기는 완전히 달라진다.
세입자의 권리금회수 기회는 법률상 계약이 끝나기 6개월 전부터 계약종료 시점까지를 두고 있다. 만약 건물주의 방해가 없었는데도 세입자가 이 기간 내 신규 세입자를 구하지 못했다면 계약 종료와 함께 세입자의 권리금회수 기회가 사라진다는 것을 의미한다. 세입자의 권리금회수 기회는 건물주가 보장해줘야 하는 의무가 맞지만, 결국 스스로 신규 세입자를 주선해 권리금 거래를 해야 한다는 것이다. 만약 이 기회를 이용하지 못했다면 세입자 스스로 자신의 권리를 포기하는 것이나 다름없다.
다만 상가 임대차에서는 세입자가 10년간 갱신요구권을 행사할 수 있고 세입자가 위법을 저지르지 않는 이상 건물주가 함부로 계약해지도 할 수 없다. 따라서 정당하지 않은 사유로 급작스럽게 신규 세입자를 구해야 하는 계약 종료 시점을 앞둔 건 아닌지 상황을 판단해볼 필요가 있다.
한편 세입자는 권리금회수를 하기 전 자신이 권리금을 회수할 자격이 있는지 확인하는 절차가 필요하다. 물론 대부분 세입자는 법률상 권리금회수 기회를 보장받아야 한다. 하지만 법률상 세입자에게 권리금회수 기회가 주어지지 않는 경우도 존재한다.
대표적으로 세입자가 임대차 기간 중 위법을 저질렀다면 권리금회수가 어려울 수 있다. 아울러 세입자가 임차한 목적물이 백화점이나 대형마트 등 부동산의 형태에 따라 법률상 권리금회수 자체가 불가능할 수 있어 계약 전 권리금회수가 가능한 부동산인지 꼼꼼히 따져보아야 한다.
엄정숙 부동산전문 변호사
※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다
