세입자 가운데는 임대료 연체에 관한 상식이 부족해 권리금회수 시 건물주와 갈등을 빚는 일이 종종 발생한다. 상가 임대차에서 3기 이상의 임대료 연체는 세입자에게 많은 불이익이 따른다. 특히 계약이 갱신될 경우 이전에 연체된 사실이 그대로 유지되는지 숙지할 필요가 있다. 만약 기존 계약 기간 중 임대료 연체 사실이 있다면 계약이 갱신되더라도 그 사실은 그대로 유지되어 권리금회수시 불이익이 생긴다.
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.
상가건물 임대차보호법(이하 상임법)에는 세입자가 3기 이상 임대료를 연체할 경우 권리금보호가 되지 않는다고 규정하고 있다. 다만 임대료 연체 사실이 한 계약 기간에만 국한되는지 갱신된 계약 전체가 포함되는지를 두고 혼란이 생길 수 있다.
더욱이 상가 임대차에서는 세입자가 10년간 갱신요구권을 행사할 수 있고 갱신 때는 종종 임대료가 인상되기도 하기 때문. 하지만 법률에서 말하는 세입자의 임대료 연체 사실은 건물주와 계약한 기간을 모두 포함한다는 점을 명심해야 한다.
계약이 갱신된 경우 이전 계약 기간을 모두 포함해 3기에 이르는 임대료를 연체했다면 권리금회수가 되지 않는다. 따라서 갱신 여부와 상관없이 세입자와 건물주 간 계약이 완전히 끝난 게 아니라면 권리금회수를 위해선 3기에 이르는 임대료 연체를 피하도록 해야 한다.
상임법에서 규정한 ‘3기에 해당하는 임대료 연체’에 대해 건물주와 세입자 모두 잘못 이해하는 부분도 존재한다.
대표적으로 3기에 달하는 임대료연체가 횟수를 의미하는 것인지 아니면 금액을 말하는 것인지 혼란을 겪을 수 있다.
먼저 법률에서 말하는 3기의 임대료 연체란 횟수가 아닌 금액이 우선시 된다. 가령 월 임대료가 100만 원이라고 할 때 세입자의 임대료 연체가 총 300만 원에 이르렀다면 3기의 임대료 연체로 볼 수 있다. 반면 세입자가 임대료를 연체한 횟수가 3번이더라도 그 금액이 300만 원에 이르지 않았다면 권리금회수가 가능하다.
간혹 연체한 횟수로 잘못 판단하는 경우 세입자가 납부일을 지나 납부한 것도 건물주가 문제를 삼기도 한다. 하지만 임대료 연체는 총액이 중요하기 때문에 며칠 정도 지체되어 지급했더라도 추후 권리금회수에 큰 영향을 끼치진 않는다.
한편 세입자의 임대료 연체는 권리금뿐 아니라 다른 권리에도 악영향을 끼칠 수 있다.
먼저 상가 세입자에게 권리금만큼 중요한 갱신요구권을 행사할 수 없다. 상가 임대차의 갱신요구권은 주택과 달리 건물주가 실거주를 주장할 수 없기에 정당한 사유가 없다면 10년간 보장해야 하는 강행규정이다.
하지만 세입자가 3기에 이르는 임대료를 연체했다면 권리금회수와 더불어 갱신요구권도 행사할 수 없다.
무엇보다 세입자가 걱정해야 하는 가장 큰 문제는 따로 있다. 3기에 이르는 임대료 연체는 법률상 임대차해지 사유가 되기 때문에 건물주가 계약해지 통보를 한다면 건물을 비워줘야 하는 명도의무까지 발생할 수 있다.
엄정숙 부동산전문 변호사
※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다
