주택 임대차에서 세입자의 보증보험 가입을 두고 집주인과 눈치 싸움을 벌이는 경우가 종종 있다.
최근 부동산 시장에 전세 사기 및 피해 사례가 속출하면서 세입자들에게 보증보험 가입이 필수로 여겨지고 있다. 때문에 계약 전부터 가입 가능여부를 꼼꼼히 따져봐야 한다.
만약 저렴한 매물에 혹해서 집주인의 요구대로 전세보증금반환보증에 가입하지 않았다면 추후 전세금반환이 어려울 수 있다.
전세보증금반환보증이란 전세금을 돌려주지 않는 집주인 대신 보증기관인 HUG(주택도시보증공사)가 세입자에게 전세금을 돌려주는 보험이다. HUG는 추후 집주인에게 보증금을 청구하는 방식이다.
즉 집주인에게 문제가 있어 전세금반환이 어려운 상황에서도 세입자는 보증기관을 통해 전세금을 돌려받을 수 있다는 의미다. 따라서 세입자 입장에서는 전세 사기 및 피해 상황을 예방하고 문제를 원만하게 해결할 수 있는 안전장치가 되는 셈이다.
그런데도 집주인이 보증보험을 거부해 가입하지 않았다면 어떤 결과가 벌어질까. 집주인에게 당장 현금이 없다면 법 절차를 이용해 전세금을 돌려받는 방법이 유일하다. 다시 말해 전세금반환소송과 부동산 경매 절차를 거쳐야 한다는 말.
시간적인 여유가 되는 세입자들에게는 감당할 수 있는 부분이겠지만, 법적인 절차는 계약 종료 이후에서야 가능하기에 시간적인 여유가 없을 경우 번거로운 일이 될 수 있다.
반면 집주인이 보증보험을 꺼리는 이유에는 어떤 것들이 있을까. 대표적으로 집주인 본인이나 해당 주택에 문제가 있는 경우다.
먼저 주택에 문제가 있는 경우는 해당 건물이 주거용이 아닌 상업용건물일 경우 세입자의 전입신고와 확정일자가 불가능하다. 보증보험은 반드시 전입신고와 확정일자가 되어 있어야만, 가입이 가능하기에 이를 숨기는 용도로 보험 가입을 꺼린다. 또 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있다면 보증보험 가입이 되지 않는다.
가장 흔한 사례는 집주인에게 채무가 많아 등기부등본상에 압류, 가압류, 가처분 등이 있을 경우 보증보험가입이 어려울 수 있다.
다만 집주인에게 대출이 있다고 해서 무조건 보증보험 가입이 어려운 건 아니다.
집주인에게 대출금이 있을 경우 대출금과 세입자의 보증금을 합한 금액이 매매 시세를 넘는지 확인해야 한다. 만약 매매시세를 넘어선다면 보증보험 가입이 어려울 수 있다.
한편 보증보험 가입은 계약 초기에만 가능한 건 아니다. 원칙상 계약종료 6개월 전까지 가입할 수 있다. 문제는 부동산 시세가 변동할 수 있다는 점이다.
보증보험은 전세가보다 매매가가 낮을 경우 가입이 불가능하다. 보증보험은 전세금을 돌려받지 못한 세입자에게 전세금을 돌려준 후 집주인의 부동산을 매각해 대금을 회수하는 방식인데 부동산 시세 자체가 전세가보다 낮다면 보증기관이 손해를 보기 때문이다.
세입자는 계약 전부터 전세가와 매매 시세를 확인하고 문제가 없더라도 계약 초반부터 가입을 해두어야 추후 분쟁에서 세입자에게 불이익이 생기지 않는다.
엄정숙 부동산 전문변호사
※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다
