상가 임대차에서 세입자의 권리금회수를 두고 건물주가 특약으로 막으려는 사례가 적지 않다.
계약 사항은 계약 당사자인 건물주와 세입자가 반드시 준수해야 할 만큼 법적인 효력이 크다. 반면 건물주가 이러한 점을 악용해 세입자의 권리 중 하나인 권리금회수 기회를 막는 수단이 되기도 한다. 하지만 계약서상 특약으로 권리금 포기 사항이 있더라도 법률상 세입자의 권리금보호 규정이 앞서기 때문에 문제없이 권리금회수가 가능하다.
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.
흔한 경우는 아니지만, 상가 임대차에서 건물주가 개인적인 이익을 위해 세입자의 권리금회수 기회를 꺼리는 사례가 종종 있다. 문제는 여기서 그치지 않고 세입자가 법률상 대응하지 못하도록 계약서에 특약으로 넣으려 한다는 점이다.
임대차 계약에서 계약서상 특약은 강력한 효력을 갖는다. 하지만 특약이 세입자의 권리금회수를 막는 내용이라면 이야기는 달라진다. 상가건물임대차보호법(이하 상임법)에는 세입자의 권리를 막는 특약에 관해 무효가 될 수 있다는 규정이 있기 때문.
상임법 제15조는 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인(세입자)에게 불리한 것은 효력이 없다’고 규정하고 있다.
세입자의 권리금보호를 규정한 법은 상임법으로 권리금회수 기회를 막는 특약보다 법률상 앞서기 때문에 특약은 무효가 된다. 따라서 임대차계약 사항이 법률상 효력이 있다고 해도 법으로 보호를 받는 세입자의 권리금회수 기회는 막을 수 없다.
반면 계약서상 권리금 포기에 관한 특약이 세입자의 권리금회수 기회보다 앞서는 경우가 있다.
상임법 제10조 제1항 7호 가.에는 ‘임대차 체결 당시 건물주가 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 세입자에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우’ 세입자의 권리금회수 기회를 보장하지 않아도 된다고 규정한다.
다시 말해 계약 초기부터 세입자에게 재건축에 관한 사정과 정보를 고지한 후 그 계획을 실천에 옮겼다면 건물주는 세입자의 권리금보호 의무를 지키지 않아도 된다는 의미다.
따라서 세입자에게 이 같은 내용을 설명했고 세입자도 숙지했음을 특약에 넣는다면 법률상 문제가 없는 사항으로 볼 수 있다.
재건축에 따른 권리금회수 거절은 반드시 계약 전부터 세입자에게 통보해야만, 문제가 되지 않는다. 만약 계약 기간 중 재건축 사유가 생긴다면 이는 법률을 위반한 사항이 될 수 있기에 세입자에게 권리금기회를 보장해야 한다.
한편 위법에 해당하는 특약으로 건물주가 세입자의 권리금회수 기회를 제한한다면 세입자는 어떻게 대응해야 할까. 법률상 세입자의 권리금회수 기회는 계약서상 특약보다 앞서기 때문에 만약 건물주가 권리금회수 기회를 주지 않는다면 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기해야 한다. 일반적인 상황에서는 건물주의 위법사항을 지적하는 내용증명을 발송하기만 해도 대부분 원만하게 권리금분쟁이 해결되기도 한다.
손해배상청구소송이란 세입자의 권리금회수를 방해한 건물주를 상대로 권리금에 해당하는 금액을 청구하는 소송을 말한다.
엄정숙 부동산전문 변호사
※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다
