최근 부동산 시세가 불안정해지면서 부동산과 관련된 분쟁 역시 크게 늘어나고 있다.
부동산소송은 다양한 양상으로 발생하지만, 주로 발생하는 문제는 바로 계약과 관련된 분쟁이라고 할 수 있다. 이중에서도 특히 문제가 되는 것은 바로 가계약에 대한 법적인 분쟁이다.
가계약이라는 것은 부동산 거래나 임차 등을 정식으로 계약하기 전에 임시적으로 체결하는 계약을 말한다.
사실 이는 제대로 된 절차라기 보다는 부동산거래에서 발생하는 관행으로 보는 것이 맞다.
경쟁이 심한 매물이나 시세의 변동 이전에 빠르게 계약을 체결하기 위해 미리 의사를 밝히는 임시계약의 성격을 가지는 것이다. 때문에 가계약금의 경우 매수인이 매도인에게 매매계약을 체결할 의사가 있다는 것을 밝히는 일종의 증거금의 성격을 가지게 된다.
하지만 이 때문에 차후 가계약파기와 관련된 문제들이 발생하기도 한다. 민법 제565조 제1항에서는 계약금은 해약금의 성질을 가진다고 보는데, 가계약금의 경우 증거금 정도로 그치기 때문에 계약금과는 차이가 나게 되는 것이다.
때문에 가계약금을 지불한 상태에서 매수인이나 매도인 중 일방이 계약을 파기하게 될 경우 가계약금의 반환을 두고 많은 분쟁이 일어나고 있다.
법무법인 로드맵 남기룡 부동산전문변호사는 “가계약금의 경우 계약금과는 그 성질이 다르지만, 해당 가계약의 성질이나 구체적인 내용 등에 따라 사안이 크게 달라지게 된다”면서, “일반적으로 가계약금 지급은 계약서 초안이 결정되기 전에 핸드폰 문자나 SNS로 그 주요내용을 주고받으며 진행하는 경우가 많기 때문에, 가계약금 지급 전 협의 내용이 매우 중요하다고 볼 수 있다. 결국 사안에 따라 가계약의 법적 성격이나 그 효력 자체가 달라지기 때문에 부동산전문변호사의 도움을 받는 것이 중요하다”고 강조했다.
가계약금을 지불한 후에 계약이 파기될 경우, 가계약의 성질에 대해서는 많은 논쟁의 여지가 있다. 다만 정식 계약이 아니라고는 해도, 가계약 또한 엄연히 계약의 일종이라는 점에서 그 효력을 무시할 수는 없다. 대신 계약의 내용이 얼마나 구체적이고 정확한지에 따라 그 효력이 차이를 보인다는 점을 감안할 필요가 있다.
따라서 부동산가계약을 고려하고 있다면 그 내용이나 조건을 명확하게 파악하는 것이 중요하며, 자신에게 불리한 내용이 없는지 확인을 하는 것이 우선이다. 필요한 부분이 있다면 특약사항을 추가할 필요가 있으며, 계약내용을 보다 구체적으로 명시하는 것이 차후 법률분쟁에 대응하기 용이하다는 것을 명심해야 한다. 이를 위해서 가계약이나 계약 체결 이전에 미리 부동산전문변호사의 조언을 받는 것도 좋은 방법이다.
