명도소송을 경험한 건물주들은 기나긴 법정공방 탓에 새로운 세입자와의 계약에서도 두려운 마음이 앞선다.
상가 임대차에서 세입자가 위법을 저질렀음에도 나가지 않고 버티는 경우 명도소송을 통해 세입자를 내보내는 것이 대표적인 대응수단이다. 다만 소송에 필요한 비용과 판결이 나올 때까지의 기간이 길어서 세입자를 내보내고 나서도 건물주의 마음고생이 계속된다. 만약 추후 벌어질 수 있는 명도소송에 부담을 느낀다면 제소전화해 제도를 이용해 문제를 대비할 수 있다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다.
명도소송은 법적 분쟁 가운데 시간과 싸움이라고 해도 과언이 아니다. 그도 그럴 것이 명도소송 전 계약해지 절차를 거쳐야 하고 세입자가 이에 불응해야 한다는 전제조건이 있다.
문제는 명도소송에 돌입한 후에도 판결문이 나오기까지 짧게는 수개월에서 많게는 1년 이상 소요되기도 하고 세입자가 판결에 불복해 첨예한 대립으로 이어진다면 시간이 더 지체되기도 한다.
반면 제소전화해는 성립 당시부터 판결문과 같은 집행권원이기 때문에 소송을 거치지 않고 바로 강제집행을 신청할 수 있다.
제소전화해는 상가 임대차에서 주로 계약 초기부터 맺는 경우가 많다. 계약 초 몇 개월의 시간만 투자한다면 추후 생길 수 있는 문제를 미리 대비할 수 있는 안전장치가 되는 셈이다.
아울러 제소전화해는 명도소송으로 인해 발생할 수 있는 건물주의 경제적인 부담도 줄일 수 있다. 계약해지에도 나가지 않는 세입자는 대부분 임대료를 계속해서 연체하는 경우가 많다. 문제는 명도소송 중에도 연체가 이어진다는 사실이다.
반면 제소전화해는 강제집행을 바로 신청할 수 있기에 임대료 연체에 대한 피해가 상대적으로 적다는 장점이 있다. 심지어 불법 세입자 가운데는 명도소송으로 시간을 벌면서 장사를 해 부당이득을 취하는 경우가 적지 않다.
하지만 제소전화해가 성립된 관계에서는 세입자가 시간을 끌면서 얻는 이득이 적기 때문에 끝까지 버티는 사례가 적다.
상가 임대차에서 제소전화해는 세입자의 위법 사항을 사전에 방지하는 효과가 있다. 심지어 명도소송 대비 현저히 낮은 금액으로 절차를 진행할 수 있어 부담이 적고 조서가 성립된 후에는 명도소송에서의 승소판결문과 같은 역할로 소요되는 금액대비 대응 효과가 크다.
한편 제소전화해는 건물주와 세입자 간의 분쟁을 예방하고 문제를 간편하게 해결할 수 있는 편리한 수단이지만, 이를 악용해서는 안 된다.
대표적으로 세입자의 권리인 갱신요구권과 권리금회수 기회를 계약 초부터 포기시키고자 제소전화해 제도를 악용하는 사례가 적지 않다. 하지만 제소전화해는 분쟁을 화해로서 해결하고자 탄생한 제도이지 세입자의 권리를 막고자 하는 제도가 아니라는 사실을 명심해야 한다.
만약 제소전화해를 준비할 때 세입자의 권리를 포기시키는 취지의 조서를 넣게 된다면 법원에서 기각이나 보정명령이 내려질 확률이 크기 때문에 법률에 위배된 사항을 넣지 않도록 주의해야 한다.
엄정숙 부동산전문 변호사
※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다
