전세금반환소송 기간 중 세입자의 거주 문제로 집주인과 분쟁이 일어나는 사례가 적지 않다.
전세금을 돌려받지 못해 이사하지 못한 세입자는 전세금반환소송이 끝날 때까지도 해당 주택에 머물 수밖에 없는 경우가 많다. 이 경우 문제의 주택에서 머무는 동안의 월세나 관리비 등을 두고 집주인과 분쟁으로 번질 수 있다.
다만 전세금반환소송 중이라도 세입자가 해당 주택에서 계속 머물렀다면 집주인에게 월세와 관리비를 내야하는 책임이 따른다.
전세금반환소송이란 계약이 끝났음에도 임대차보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다.
전세금을 돌려받지 못한 세입자는 이사를 계획하기가 쉽지 않은 게 현실이다. 돌려받아야 할 전세금은 대부분 세입자의 전 재산이나 마찬가지인 경우가 많기 때문. 다만 이 과정에서 세입자는 계약 기간이 끝났는데도 해당 주택에서 계속 머물러도 되는지 혼란을 겪을 수 있다.
주택 임대차에서 세입자와 집주인은 동시이행 관계에 있다. 즉 의무를 동시에 지켜야 하는 관계라는 뜻으로 계약이 끝날 때 집주인은 세입자에게 전세금을 돌려줘야 하는 의무가 있으며, 세입자는 집을 집주인에게 반환해야 하는 명도의무가 각각 존재한다.
따라서 집주인이 전세금반환의무를 지키지 않았다면 전세 기간이 끝났더라도 세입자가 해당 주택에 머물러도 법률상 문제가 되지 않는다.
문제는 이 과정에서 집주인과 세입자 간 분쟁의 요소가 나타나는 것. 계약 기간이 끝났더라도 세입자가 해당 주택에서 계속 머물렀기 때문에 발생하는 월세와 관리비 납부 여부다. 세입자 입장에서는 이사하지 못한 이유가 집주인이 전세금을 돌려주지 않았기 때문이라고 억울함을 주장할 수 있다.
하지만 법률적으로는 사정이 다르다. 계약 기간이 끝났음에도 세입자가 집을 반환해야 하는 명도의무를 지키지 않았다면 사용수익에 관한 권리가 남아 있는 것이고 집주인에게 그 권리에 대한 대가를 지급할 책임이 남아 있다.
주택 임대차를 맺는 가장 근본적인 이유는 세입자가 주택에 대한 거주권을 행사하기 위함이고 그 대가로 집주인에게 월세와 관리비를 지급했던 것이다. 전세금을 돌려받지 못해 계속 거주 중이더라도 이 관계가 유지되고 있는 것으로 봐야 한다.
따라서 세입자는 문제의 주택에서 계속 거주하는 동안의 월세와 관리비를 지급해야 할 법적 책임이 있으며, 이는 전세 임대차에서도 월세로 환산해 지급해야 한다.
반면 전세금을 돌려받지는 못했지만, 이사한 세입자에게는 월세와 관리비 등의 납부 책임이 따르지 않는다.
이 경우 세입자가 지켜야 할 명도 의무를 지켰고 더는 해당 주택에서 사용수익을 하지 않고 있기 때문에 법률상 월세나 관리비 등의 책임이 생기지 않는 것이다.
세입자가 이사한 상황에서 임차권등기까지 완료했다면 오히려 집주인에게 전세금반환이 이뤄질 때까지의 이자를 계산해 지연이자까지 청구할 수 있는 근거가 되기도 한다. 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 하는 경우 전세금반환소송과 함께 임차권등기 제도를 적극 활용해야 훨씬 유리하다.
엄정숙 부동산전문 변호사
※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다
