주택임대차보호법에 따라 임대인은 임대차계약이 종료되기 6개월에서 2개월 전까지의 기간 중 임대인이 목적 주택에 실거주하려는 사유가 있을 때 계약갱신거절권을 행사해 임차인의 계약갱신요구를 거절하는 것이 가능하다
다만 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 해당 주택에 실거주하려는 경우 갱신거절 기간 내에 갱신거절권을 행사할 수 있는지에 대해서는 의견이 엇갈리며 관련 소송도 잇따랐다.
이와 관련하여 얼마 전 대법원의 판례가 나왔는데 그 내용을 살펴보면, 해당 사건(대법원 2021다266631 판결)은 피고인 임차인이 임대인에게 갱신요구권을 행사했고, 이후 제3자인 원고들이 임대인으로부터 이 사건 임대주택을 양수해 임대인의 지위를 승계했는데, 본인의 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하면서 주택의 인도를 구한 사안이었다.
이 사건의 쟁점은 임차인의 계약갱신요구 이후 임차주택을 양수해 임대인의 지위를 승계한 새 임대인이 목적 주택에 실거주하려는 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하는 것이 가능한지 였다.
이에 대해 대법원은 임차인 측에서 계약갱신을 요구했더라도, 임대인으로서는 임대차계약 종료 6개월에서 2개월 전까지의 기간 내라면 목적 주택에 실거주하려는 사유를 들어 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인 역시 그 주택에 실거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 거절할 수 있다고 보았다.
즉, 새 임대인인 원고들이 실거주 목적으로 임차주택을 매수해 임대인 지위를 승계했으므로 피고인 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유가 있다고 본 것이다.
이에 대해 법무법인혜안 명도임대차전담센터의 김현익변호사는, “이 사건에서 대법원이 새 임대인의 손을 들어주기는 했지만 새 임대인 입장에서 봤을 때 실질적으로는 상처뿐인 승소로 볼 여지도 있다. 임차인의 경우 기존 임대차계약 기간 이후로 이 사건 1심에서 상고심, 파기환송 된 고등법원의 판결까지 소요되는 재판 기간을 고려했을 때, 소송이 진행되는 동안에도 해당 주택에서 실거주하는 것이 가능하여 손해가 없는 데 반해 새 임대인은 실제 피해를 보고 있기 때문이다.”라고 지적한다.
그 손해를 살펴보면, 첫 임대차계약 체결 당시와 이후 2년이 흘러 새 임대인이 계약갱신을 거절한 시점의 시세 상승을 반영한 보증금 간에는 분명 금액적 차이가 있을 텐데, 이 부분을 고려하면 차임에 있어서도 임차인은 해당 주택을 점유 및 사용하면서 새 임대인에게 월차임 차액 상당의 손해를 끼쳤다고 볼 수 있고, 더불어 해당 주택에 입주하지 못한 새 임대인으로서는 주거·금융·이사 비용 등 추가적인 금전적 피해가 발생하는 것이다.
즉, 임차인은 새 임대인을 상대로 부당이득을 취했다고도 볼 수 있는데, 이 부분에 대해서는 새 임대인은 그 손해 일부를 충당하는 차원에서 손해배상을 청구하는 게 가능할 수 있다.
반면 기존 임대인의 갱신거절권 소멸 이후 새 임대인이 임대인 지위를 승계한 경우, 그리고 갱신거절권 소멸 전 임대인 지위를 승계했더라도 갱신거절 기간 내에 갱신거절권을 행사하지 않으면 실거주를 이유로 임차인에게 주택의 인도를 구할 수 없으니 유의해야 한다.
이처럼 임대차에서는 임대차계약해지 갈등이나 명도소송 등 임대인과 임차인 간에 다양한 마찰이 발생할 수 있으니 권리 보호 및 구제를 위해 법률적인 도움을 얻어 적극적으로 대응하는 것이 바람직하다.
도움말 : 법무법인혜안 김현익 변호사
