전·월세 가구수가 전체 가구수의 45%에 달하면서 주택임대차와 관련한 법률문제가 국민들의 일상생활에 큰 영향을 미치고 이로 인한 분쟁이 끊이지 않고 있어 정부가 ‘주택임대차표준계약서’를 제정, 보급에 나섰다.
23일 법무부에 따르면 주택임대차계약 시 임차인 등이 꼭 알아야 사항과 주택임대차보호법상 각종 임차인 보호규정을 담은 ‘주택임대차표준계약서’를 제정하고 이를 알기 쉽게 설명한 만화를 제작했다.
현재 통용되고 있는 주택임대차계약서는 보증금의 액수 및 지급일자, 임차기간 등 일반적인 내용만 정하고 있어 법의 보호를 위한 최소한의 정보제공과 분쟁방지 기능을 하지 못하는 점을 보완하기 위한 것이다.
주택표준임대차계약서는 혹시 모를 선순위 권리관계가 있는지 확인이 가능하다.
현행 부동산등기사항증명서로는 체납국세와 다가구 주택의 선순위 보증금 현황을 확인할 수 없어 등기사항증명서만 믿고 그대로 계약을 체결하는 경우 체납국세에 의한 공매 진행 등 예상치 못한 피해를 입을 수 있다.
‘주택임대차표준계약서’는 미납국세와 확정일자 현황을 계약체결 전에 반드시 확인할 사항에 포함시켜 임차인도 모르는 선순위 권리관계가 있는지 확인할 수 있도록 했다.
수리비 부담을 둘러싼 분쟁도 예방할 수 있게 됐다.
입주 전·후의 수리비 부담의 주체와 시기 등을 정하지 않아 수리비 부담을 둘러싼 상담과 민원이 적지 않은 실정이다. 당사자 사이 교섭의 여지가 있는 계약체결에 입주 전·후의 수리비 부담에 관해 약정하게 했다.
임차인이 보증금을 안정적으로 반환받을 수 있도록 ‘대항력과 우선변제권 확보방법’, ‘보증금 증액 시 새로운 계약서에 대한 확정일자 날인’, ‘임차권등기명령 제도’ 등을 임차인들에게 고지했다.
현행 주택임대차보호법은 불완전한 공시방법으로 인한 혼란을 방지하기 위해 우선변제권이 주민등록을 마친 ‘다음날‘부터 발생되도록 규정해 주민등록과 같은 날 저당권이 설정되면 순위가 밀리는 상황이 발생할 우려가 있다.
사소한 임차인의 권리라도 놓치지 않도록 했다.
임차인이 전입신고와 확정일자를 받을 날짜를 미리 정하고 임대인도 그 날짜 이틀 후부터 담보물권을 설정하기로 하는 특약이 가능하다.
묵시적 갱신에 따른 계약기간 존속 중에 임차인이 계약해지를 하더라도 새로운 임대차계약에 대한 중개수수료 부담의무가 없으며 임대차 기간 중 관리비에 포함해 납부한 장기수선충당금은 반환을 청구할 수 있다는 규정도 만들어 임차인이 사소한 권리도 보호하고 있다.
임대인에게도 도움이 되도록 돼 있다.
임대인이 ‘계약종료 1개월 전까지 기간종료 등의 통보를 하지 않으면 자동 연장된다’는 묵시적 갱신 규정을 알지 못하여 피해를 당하는 일이 없도록 하고 기간종료 후 임차인이 계속 거주할 경우에도 여전히 차임지급의무가 있다는 내용 등도 규정했다.
신성용기자
