임대차계약 기간이 종료되면 임대인은 임대보증금에서 임차인이 연체한 차임을 공제한 뒤 건물의 인도 시점까지 발생한 채무를 정산하여 잔여 금액을 반환해야 할 의무가 있고, 반대로 임차인은 임차한 목적물을 인도해야 하는 의무가 있어서 이렇듯 임대차계약의 만료로 당사자 간 쌍방의 의무가 모두 이행기에 도달하면서 동시이행의 관계에 놓이게 된다.
하지만 부동산의 인도를 요구하는 임대인과 임대보증금반환을 원하는 임차인 간의 갈등과 분쟁이 건물명도소송으로 이어지는 경우도 많은데, 당사자 간 동시이행항변권의 적법한 행사 여부는 재판 결과에 중요한 변수가 될 수 있다.
여기서 동시이행항변권이란 계약의 당사자가 서로 의무를 부담하기로 하는 쌍무계약을 통해 당사자 쌍방이 서로 대가적인 채무를 부담해야 하는 관계에서 상대방이 채무를 이행하기 전까지 자신의 채무이행을 거절할 수 있는 권리를 말한다.
이행거절의 권능, 즉 요건에 맞게 항변권을 행사할 경우 채무자는 자신의 채무를 이행하지 않는 것이 정당화될 수 있는 것이다.
만약 임대차계약이 종료된 이후로 임대보증금을 반환받지 못한 임차인이 동시이행항변권에 기해 임차한 목적물을 계속 점유한다고 가정했을 때, 이러한 점유는 불법점유로 볼 수 없으니 그로 인한 손해배상의 책임은 지지 않을 것이나, 가령 임대차계약 만료 후에도 건물인도 요구에 불응해 건물점유를 통한 사용·수익으로 실질적으로 이익을 얻은 부분이 있다면 이는 부당이득이기 때문에 임대인에게 반환해야 한다.
한편 임차인이 임차한 목적물을 반환해야 하는 의무는 임대차계약의 종료에 따라 발생하지만 이와는 별개로 임대인의 권리금 회수방해로 인한 손해배상 의무는 상가건물임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 발생한다.
따라서 양 채무는 동일한 법률적 요건이 아니라 별개의 원인에 기해 발생하기 때문에 그 사이에서 이행상의 견련관계가 인정될 수 없다는 점에 유의해야 한다. 만약 임대인에게 권리금 회수 방해행위에 따른 손해배상의 책임이 있더라도 이를 이유로 임차인이 임차한 목적물의 반환에 불응할 수는 없는 것이다.
이처럼 건물인도 및 임대차계약으로 인한 갈등이 부동산명도소송으로 이어지면 분쟁의 당사자인 임대인과 임차인 모두 상대방 측에 대항할 수 있는 동시이행의 변론 이유를 명확하게 검토해볼 필요가 있다.
이런 사항을 법리적으로 검토해 사전에 명확하게 정리해두지 않으면 자칫 소송의 결과가 달라질 수 있고, 이로 인해 분쟁이 해결되기까지 상당한 기간과 비용이 추가적으로 소모될 수도 있는 것이다. 그러므로 법률적인 조력을 통해 다양한 변수들을 고려해 체계적으로 문제해결에 접근하는 것이 중요하다.
도움말 : 법무법인혜안 명도임대차전담팀
