계약갱신청구건제 등을 핵심으로 하는 주택임대차보호법 개정안이 시행된 지도 어느 덧 2년이 지났다. 법 시행 당시 부동산 임대차 계약을 체결한 사람은 전세계약갱신 만료일이 코 앞으로 다가왔을 것이다.
문제는 현재 전월세 계약금이 출렁이고 있어 계약갱신청구권 만료 후 임대료가 크게 상승할 수 있다는 것이다. 임대료를 높여 받으려는 임대인과 어떻게 해서든 주거 안정을 지키려는 임차인 사이의 갈등으로 인해 명도소송이 증가할 수 있다는 예측도 제기되는 상황이다.
계약갱신청구권제의 내용을 정확하게 이해하지 못하는 사람들은 계약 기간이 만료되어도 임차인 마음대로 2년간 임대차계약을 연장할 수 있으리라 생각한다. 하지만 계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전에서 2개월 전까지의 기간 중 행사해야 한다. 이 기간이 지나버리면 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 없다.
또한 아무리 임차인이 계약 갱신을 요구하더라도 몇 가지 사정이 인정된다면 임대인은 계약갱신청구를 거절할 수 있다. 대표적인 이유가 임대인이나 임대인의 직계존속 혹은 직계비속이 현재 임대해준 주택에 실제로 거주하려 하는 때다. 임차인이 2기의 이상의 차임을 연체했거나 거짓 또는 그 밖의 부정한 방법을 사용해 임차한 경우에도 임대인은 임차인의 계약갱신청구를 정당하게 거절할 수 있다.
임대차기간 중 임차인이 임대인의 동의를 구하지 않고 건물의 일부나 전부를 다른 사람에게 전대하거나 임차인이 고의나 중과실로 건물을 파손한 때에도 계약갱신청구권을 거절할 수 있다. 여러 사유로 건물이 멸실되어 임대차 목적을 달성하기 어려운 경우나 건물의 전부나 대부분을 철거 또는 재건축 하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 때에도 임대인은 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 있다.
또한 임대인이 임차인에게 합의를 통해 상당한 대가를 지불하였거나 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 존재할 때에도 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 연장하기 어렵다.
하지만 이러한 사유를 근거로 계약갱신청구를 거절한다 하더라도 임차인이 순순히 퇴거한다는 보장이 없다. 만일 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 점유자가 불법적으로 부동산을 점유하고 있다면 임대인은 임차인을 상대로 명도소송을 제기하여 주택에 대한 점유를 회복해야 한다. 물론 소송에서 패소한 후에도 불법 점유를 이어가는 경우가 존재하지만, 이 때에는 승소 판결을 근거로 강제집행을 실천할 수 있기 때문에 크게 염려하지 않아도 된다.
간혹 ‘내 집’이니 내 맘대로 하겠다며 명도소송 대신 직접 집에 들어가 세입자를 끌어내려는 분들이 계시는데 아무리 내 명의, 내 소유의 주택이라 하더라도 타인이 거주하고 있는 공간이기에 함부로 들어갈 경우 주거침입 등의 문제가 발생할 수 있다. 또한 명도소송 등 법적 절차를 지지부진하게 진행하다가 임차인이 제3자에게 점유를 이전하는 바람에 낭패를 보기도 쉽다.
감정적 충돌은 물론 물리적 갈등까지 빚어질 수 있는 사안이므로 이를 가볍게 여겨선 안 되며 부동산 전문변호사의 조력을 구해 명도소송부터 강제집행까지 모든 절차를 빠르고 정확하게 진행하는 것이 바람직할 수 있다. 해결이 늦어질수록 임대인의 피해만 커진다.
글 : 창원 더킴로펌 언와인드 김형석 변호사
