지역주택조합사업은 무주택자나 85제곱미터 이하 아파트를 소유한 사람들이 모여 아파트가 될 토지를 공동으로 건설하는 사업이다. 통상 지역주택조합설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행된다.
사전에 토지를 확보하면 일반분양가보다 30% 내외의 저렴하게 비용으로 구입이 가능하다는 장점 때문에 내 집 마련의 꿈을 실현하는 방법으로 조합에 가입하는 것이다.
다만, 지역주택조합사업에도 문제점은 있다. 우선 사업과정에서 인건비, 유지비, 수수료 등의 발생으로 처음 안내받았던 금액보다 추가비용이 발생하면서 조합원들의 경제적 부담이 높아질 수밖에 없다. 또한 조합이 사실상 전체 사업구역의 95%를 매입해야 하는데, 토지소유권확보 과정에 차질이나 지연이 발생하면서 예상보다 사업이 장기화되는 경우가 많다.
그리고 사업이 완료될 때까지 조합원은 1주택(85제곱미터) 또는 무주택 상태를 유지해야 하는데, 청약에 당첨되면 자격조건을 상실하는 등 조합원 자격을 유지하는 부분에 있어서도 어려움이 있을 수 있다. 이외에도 계약은 쉬우나 탈퇴는 어렵다는 문제도 있다.
이러한 이유로 지역주택조합탈퇴를 원할 경우 그 탈퇴방법에는 먼저 조합계약 자체의 무효나 취소, 해제를 구하는 방법이 있다. 계약의 무효, 취소나 해제를 주장하는 구체적인 사유로는 주택건설 대지의 사용권원 또는 소유권 확보 비율 등 계약의 중요한 사항에 대한 허위 고지(기망)나 착오, 그리고 계약의 주요 내용 불이행 또는 이행불능(채무불이행), 사정변경 등이 해당될 수 있다.
다만, 법원은 기본적으로 계약의 효력을 쉽게 부인하지 않는데, 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있으므로, 임의 탈퇴를 원칙적으로 금지한 취지나 지역주택조합사업의 기본적인 특징 그리고 사인 간 자유로운 의사에 따라 체결한 계약의 효력을 함부로 부인할 수 없는 점 등을 감안했을 때 현실적으로 탈퇴가 쉽지 않다.
실무에서도 조합을 압박해 계약금 등을 반환받는 경우가 종종 있지만, 무엇보다 가입 전에 계약의 효력을 부인하기는 어렵다는 점을 반드시 유념해서 신중하게 가입을 진행할 필요가 있다.
이외에도 임의 탈퇴나 조합원 자격 상실로 인한 탈퇴방법이 있다. 다만 대부분의 조합이 조합 규약에 조합원의 임의 탈퇴 가부를 총회 또는 이사회의 결의로 결정하도록 하고 있어 임의 탈퇴도 쉽지는 않고, 조합 규약에 임의 탈퇴 시 탈퇴 조합원이 납부한 분담금 중 업무 대행비 등의 비용을 공제한 나머지 금액만 반환하는 것으로 규정하고 있어 임의 탈퇴가 인정되더라도 실제로 반환받을 수 있는 분담금이 적을 수 있다.
조합원 자격 상실로 인한 탈퇴 역시 지역주택조합가입을 한 자는 주택법 시행령 제21조에서 규정하고 있는 자격 요건(무주택 요건, 거주 요건 등)을 갖춰야 하는데, 조합원 자격 상실로 인한 탈퇴의 경우 납부한 분담금 중 업무 대행비 등의 비용을 공제한 나머지를 환급받는 것이 일반적이다.
현행 개정 주택법에서는 조합 탈퇴가 어렵다는 문제점이 개선되어 지역주택조합(추진위원회)에 가입한 자는 가입비를 예치한 때로부터 30일 이내에 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 조합으로부터 탈퇴할 수 있다(주택법 제11조의6 제2항).
즉 지역주택조합가입을 한 자는 가입 후 가입비를 예치한 때로부터 30일 이내에 어떠한 사유 없이도 자유로이 지역주택조합탈퇴가 가능하고 납부한 분담금 전액도 반환받을 수 있다.
개정된 주택법 제11조의6 조항은 2020년 12월 11일부터 시행되어서 그 이전에 지역주택조합가입을 한 자에게는 적용되지 않는다. 또 위 조항은 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 할 때 적용하기 때문에 2020년 12월 11일 이전에 이미 조합원 모집 신고를 한 조합에 가입한 자들에게는 적용되지 않는다는 점에 주의할 필요가 있다.
글 : 혜안 법무법인 공대호 변호사
