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“역전세난? 전세금돌려받기 위해 3가지 체크해야”
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“역전세난? 전세금돌려받기 위해 3가지 체크해야”
  • 전민일보
  • 승인 2022.12.27 09:47
  • 댓글 0
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최근 역전세난에 마음고생 하는 세입자들이 수두룩하다.

대부분 집주인은 계약 초기 때 세입자에게 받은 전세금을 그대로 가지고 있는 경우가 드물다. 이러한 상황에 역전세난까지 겹친다면 신규 세입자를 구하기도 쉽지 않아 집주인은 전세금반환에 애를 먹는다.

돈이 없는 집주인들은 계약 기간이 끝날 때 신규 세입자에게 받은 보증금을 기존 세입자에게 돌려주려는 경향이 있지만 부동산 시장이 침체된 경우 기존 세입자에게 돌려줄 보증금을 그대로 낼 세입자를 구하기가 쉽지 않기 때문에 피해가 생긴다.

요즘 같이 부동산 시장이 불안할 때 세입자는 계약 전후로 3가지 사항을 체크해 문제를 대비하는 것이 중요하다.

전세보증금 피해를 예방하는 첫 번째는 계약전부터 주변 시세를 확인하는 것이다.

요즘 같이 전세가가 하락일 때에는 당연히 평소보다 저렴한 매물을 찾기 마련이다.

하지만 단순히 최저가를 찾는 게 능사만은 아니다.

전세가가 하락했다면 매매가도 하락하는 경우가 많아 혹여 전세가와 매매가 차이가 없거나 오히려 전세가가 매매가를 추월한 매물도 있기 때문이다.

만약 이 사실을 제대로 확인하지 않았다면 큰 문제가 생길 수 있다.

이 경우 최근 세입자들에게 많은 관심을 받는 전세금보증보험에 가입이 어려울 수 있다. 추후 부동산 경매를 할 때도 매매가와 전세가 차이에 문제가 있다면 세입자의 보증금 변제에 애를 먹을 수 있다.

전세보증금 피해를 예방하는 두 번째 방법은 전입신고를 해야 한다는 점이다.

간단하고 상식적인 절차지만, 개인 사정이나 상황에 따라 전입신고를 건너뛰는 경우가 있기 때문.

하지만 전입신고를 하지 않았다면 추후 전세금을 제때 돌려받지 못하거나 집주인에게 문제가 생길 때 세입자의 지위를 인정받을 수 없다.

즉 전입신고는 세입자 본인이 해당 주택에 세입자라는 객관적 증거가 되는데 그것이 없다면 경매 진행 시 우선순위 확보가 어렵다.

전입신고는 집주인이 채무나 기타 소송으로 인해 부동산이 경매에 넘어가더라도 세입자를 1순위 채권자로 인정하는 역할을 한다.

전입신고는 단순히 편의나 기타 사정으로 피하는 것이 아닌 반드시 해야 하는 필수 절차로 여겨야 한다.

마지막 세 번째 예방책은 길어질 것 같은 법정싸움에 대비해야 한다는 것.

전세가가 올라 누구나 높아진 전세가로 계약을 해야 하는 상황이라면 모를까 전세가가 내려간 상황에서는 확실한 방법을 찾기가 쉽지 않다.

기존 세입자는 전세가가 내려가기 전 금액으로 계약했는데 그 금액으로 들어올 세입자 찾기가 어렵기 때문이다.

이 경우 신규 세입자가 구해질 때까지 많은 시간이 걸릴 뿐 아니라 세입자가 다른 곳에 이사할 기간이 다가올 수도 있다.

이 상황에서는 임차권등기를 이용하면 된다.

임차권등기는 세입자가 이사해 다른 곳에 전입신고를 하더라도 기존 주택의 전입신고가 풀리지 않은 것과 동일한 효과가 있어 부동산이 경매에 넘어가더라도 우선 변제권과 대항력이 유지된다.

한편 역전세난 속에 전세금을 돌려받기가 쉽지 않지만, 전세금반환소송을 포기하는 것은 좋지 않다.

실제로 ‘부동산 시장이 이렇게 좋지 않은데 소송을 해도 해결이 될까’라는 마음에 소송을 포기하는 경우가 많다는 것.

전세금반환소송에서 승소판결을 받는다면 집주인의 부동산뿐 아니라 거의 모든 재산을 압류해 처분할 수 있는 권한이 생기기에 소송을 진행하는 게 현명한 판단이 될 수 있다.

반대로 역전세난에 신규 세입자를 찾기 힘들다면 집주인에게 보증금 감액을 요구하여 일부를 반환받는 방식인 일명 ‘세입자의 역제안’도 현실에서 많이 일어나고 있다.

전세보증금 반환소송이란 계약 기간이 만료됐음에도 불구하고 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않아 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다.

엄정숙 부동산 전문 변호사

※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다


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