# “집주인이 전세금을 돌려주지 않아 전세금반환소송을 준비 중입니다. 문제는 최근 전세가는 오르고 매매가는 내려가고 있어 승소판결을 받더라도 부동산 경매를 진행하면 낙찰가가 돌려받을 전세가에 미치지 못할 수도 있다는 겁니다. 소송 중에라도 집주인의 다른 재산을 조회하여 가압류 절차를 진행할 수 있나요”
최근 전세가 상승과 매매가 하락으로 피해를 보는 세입자들이 적지 않다. 과거에는 전세금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 전세금반환소송을 제기해 부동산 경매를 진행하면 전세금을 변제할 수 있었다. 하지만 매매가가 하락한 상황에서는 부동산 경매 절차를 진행하더라도 돌려받을 전세가보다 낙찰대금이 적을 수 있어 해결은 쉽지 않다.
전세금을 돌려받지 못해 소송을 진행 중이거나 고려 중인 세입자들은 현 부동산 시세에 촉각이 곤두설 수밖에 없다. 집주인의 가장 확실한 재산이라고 볼 수 있는 부동산 시세가 하락하면 낙찰대금도 내려갈 수 있기 때문이다. 하지만 이러한 걱정 때문에 미리 다른 재산을 조회나 가입류 절차를 진행하려는 조바심을 낼 필요는 없다.
전세보증금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 ‘2022 전세금통계’에 따르면 평균 소송기간은 4개월인 것으로 나타났다.
일반적인 상황에서도 부동산 경매는 현 시세보다 낮게 낙찰되는 경우가 대부분이다. 특히나 부동산시장 자체가 침체 된 상황에서는 낙찰대금이 전세가에 미치지 못할 확률이 높다.
이 경우 두려움을 느낀 세입자들은 소송이 끝나기도 전에 건물주의 다른 재산을 미리 파악하거나 가압류를 진행하려는 경향이 있다.
엄 변호사는 “집주인의 재산을 소송이 끝나기도 전에 조회하는 것은 개인정보 보호법 등으로 불가하거나 어렵다는 사실을 명심해야 한다”며 “혹여 다른 재산을 찾더라도 가압류 신청을 하면 법원에서 임차목적물 이외 다른 재산을 가압류하려는 이유에 대해 소명을 요구하는 보정명령이 나올 가능성이 높다”고 말했다.
따라서 세입자는 소송 전부터 가압류나 다른 재산을 찾아야 한다는 생각보다는 전세금반환소송을 신속히 진행하고 판결을 받는 게 중요하다. 이후 집주인의 여러 재산을 조회하고 강제집행을 진행하는 것이 법률적, 효율성 측면에서 현명한 방법이기 때문이다.
만약 전세금반환소송에서 승소판결을 받았다면 집주인의 재산을 조회할 방법으로는 절차상으로 ‘재산명시’를 신청해야 한다. 재산명시란 법원이 집주인을 불러 자신의 재산에 대해 어떤 것들이 있는지 적도록 하는 절차다.
재산명시 절차 이후에는 본격적으로 집주인의 재산을 파악할 수 있는 ‘재산조회’절차가 기다린다. 재산조회 절차는 집주인의 부동산, 은행 계좌, 자동차 등 관련 기관을 통해 합법적으로 재산을 파악하는 절차다.
엄 변호사는 “재산조회를 통해 집주인의 은행 계좌에 돈이 있다는 것을 확인했다면 채권압류 및 추심으로 계좌에 있는 돈을 압류할 수 있다”며 “자동차나 기타 값비싼 물건에 대해서는 동산압류 절차를 통해 압류 후 매각절차로 전세금을 변제할 수 있다”고 조언했다.
한 가지 명심해야 할 사실은 재산조회를 통해 발견된 재산 종류에 따라 알맞은 강제집행 절차로 진행해야 한다는 점이다.
한편 부동산 시장이 얼어붙는 상황에 세입자가 피해를 방지하기 위해서는 사전 예정이 중요하다. 대표적으로 최근 세입자들에게 주목받고 있는 보증보험 상품을 이용하는 것. 보증보험 상품은 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 때 해당 기관이 세입자의 보증금을 보증하는 보험상품이다.
엄 변호사는 “보증보험 가입에 주의할 점은 전세가가 매매가에 근접하거나 역전된 상황에서는 해당기관이 손해를 볼 수 있어 가입을 받아주지 않는다”며 “따라서 임대차 계약 초기부터 가입을 고려해야 하고 전세가가 매매가를 위협하는 지역이라면 계약자체를 피하는 것이 좋다”고 주의를 당부했다.
엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문 변호사
※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다
