퇴사 혹은 은퇴 후 창업 자금을 모아 입점 상권을 알아볼 때, 빠지지 않는 것이 바로 ‘권리금’이다. 보증금, 월세는 시세가 있어 파악해 볼 수 있지만, 권리금은 쉽게 파악이 어려워 ‘부르는 게 값’이라고들 한다. 상가 독점권을 넘기겠다며 거짓 조건으로 거액의 권리금을 요구하거나, 건물주가 신규 임차인 주선을 막으려 과한 임대료나 보증금을 제시해 권리금 계약 성사를 방해하는 등 하루가 멀다 하고 권리금 소송이 일어나고 있지만, 관련 내용이 어려워 이해의 벽이 높게만 느껴지는 것이 사실이다. 이에 권리금을 A부터 Z까지 전격 분석해 봤다.
#권리금, 기본부터 이해하기
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다. 권리금은 1) 바닥권리금(지역권리금), 2) 시설권리금, 3) 영업권리금 3가지로 구성된다.
바닥권리금은 자리(목)에 대한 비용으로 원래 건물주와 관련 없는 돈이지만, 신규 상가의 경우 기존 세입자가 없는 상태에서 건물주가 보증금, 월세 외에 관행적으로 챙기는 금액이다. 시설권리금은 가게 인테리어 비용을 요구하는 것인데, 인테리어를 한 지 3년이 지났을 경우 시설권리금은 없는 것이 관행이기도 하다. 마지막으로 영업권리금은 가게를 운영하면서 단골 고객, 브랜드 이미지, 인지도, 노하우 등을 많이 확보한 데에 대한 권리금을 요구하는 것이다. 장사가 잘 되면 가게는 높은 영업권리금을 갖게 되고, 반대인 경우 무권리로 들어갈 수도 있는데 특히 자영업자는 이 ‘영업권리금’에 주목해야 한다.
영업권리금은 보통 6개월~1년 사이에 발생한 수익금을 토대로 책정된다는 게 법조계의 설명이다. 이때 단골손님 등의 인적 자원, 인지도, 노하우, 매출, 미래가치 등의 요소를 정확하게 평가할 기준이 없기 때문에, 주변의 권리금 시세를 함께 확인한 후 비교하여 책정하는 것이 바람직하다.
#세입자, 소송서 이겼는데…건물주에게서 회수가 어렵다면?
만일 세입자가 권리금에 대한 손해배상청구소송에서 승소하였음에도 불구하고 집주인이 권리금 회수 기회를 보장하지 않는다면, 다음과 같은 3가지 강제집행 방법으로 권리금에 해당하는 금액을 받을 수 있다.
권리금 소송에서 승소 판결을 받았다면, 건물주가 가진 거의 모든 재산에 대해 강제집행이 가능하므로 먼저 부동산경매를 이용하는 것이 유리하다. 권리금 때문에 건물이 경매에 넘어갈 경우 상당한 손해를 볼 수 있어 경매 절차 전 돈을 지급하는 집주인들이 많기 때문이다. 하지만 부동산경매 절차가 까다롭고 각종 비용이 부담스럽게 느껴질 수도 있다. 이런 경우 채권압류 및 추심으로 강제집행을 진행하는 것도 좋다. 채권압류 및 추심 절차에도 금액을 지불하지 않는다면, 유체동산압류 절차가 도움이 될 수 있다. ‘유체동산압류 절차’란 건물주가 소유한 물건을 압류해 이를 처분한 대금으로 권리금을 받을 수 있는 강제집행 방법이다.
#임차인을 위한 보호는?
최근 코로나19 장기화로 인해 상권 위축이 심화되고 있어 권리금 때문에 속앓이하는 자영업자들이 많다. 여기에 고물가 현상까지 이어지면서 권리금이 점점 낮아지고 있고, 권리금 회수를 포기한 채 폐업을 강행하는 자영업자들도 속출하고 있는 상황이다.
이를 위해 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하고, 임대료 및 보증금의 과도한 인상을 막기 위한 '상가 건물 임대차 보호법'이 시행되고 있으며, 최근 주택임대차보호법 일부 개정 법률안과 시행령 일부 개정안이 발표됐다. 또 세입자가 집주인에게 선순위보증금 등 정보 제공에 대한 동의를 요구하면, 임대인은 의무적으로 동의하도록 했다.
법무법인 태하 석종욱 민사전문변호사는 “상가건물 임대차보호법 개정에도 불구하고 여전히 많은 소상공인들이 권리금을 돌려받지 못하고 있는 것이 현실이다. 대법원 발표에 따르면 2019년 기준 임차인이 상가권리금소송에서 승소하는 비율은 약 40% 내외였다. 권리금을 성공적으로 회수하려면 권리금 소송 경험이 많은 민사전문변호사와 함께 권리금 보호를 위한 법률적 요건을 정확히 검토하고, 알맞게 대응하는 것이 바람직하다”라고 말했다.
도움말 : 법무법인 태하 석종욱 민사전문변호사
