권리금 거래가 가능한 업종의 세입자라면 계약이 끝날 때 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하기 마련이다.
하지만 건물주와 정한 계약 기간이 끝났을 때와 달리 세입자가 계약 기간 도중 먼저 계약을 해지하고 권리금 회수를 희망한다면 상황은 간단치 않다.
상가 임대차에서 권리금 회수는 대부분 정해진 계약 날짜에 맞춰 이뤄지는 것이 일반적이다.
법률상에서도 계약 기간이 끝날 때를 기준으로 권리금 거래를 해야 한다고 규정하고 있다.
다만 예외적으로 계약이 갱신된 이후 중도 해지 시에는 권리금 회수가 가능하다.
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.
상가 임대차보호법(이하 상임법) 상 재계약 형태는 크게 두 가지로 나눌 수 있다.
세입자가 갱신요구권을 행사했거나 두 사람이 재계약에 관한 언급을 하지 않아 자동으로 계약이 연장되는 묵시적 계약갱신이다.
이 경우 법률상에는 세입자가 언제든 계약해지를 요구할 수 있고 3개월 후 해지효력이 발생한다.
따라서 세입자의 중도 계약해지가 법률상 문제가 없기에 권리금 회수를 위한 신규 세입자를 건물주에게 주선할 수 있다.
반면 아직 재계약을 한 번도 하지 않은 최초 계약 기간일 때는 어떨까.
이 상황에서는 세입자와 건물주 중 누구도 먼저 계약해지를 일방적으로 통보할 수 없다. 다시 말해 법률상 양쪽 누구에게 문제가 없는 한 계약기간을 준수해야 한다는 말.
그런데도 세입자가 계약해지를 원한다면 건물주는 어떻게 대처해야 할까.
최초 계약 기간 도중 세입자가 계약해지를 원한다면 건물주가 몇 가지 조건을 내세워 합의를 볼 수는 있다. 서로 허용할 수 있는 범주의 합의내용으로 계약을 해지하면 된다.
다만 최초 계약 시 세입자가 먼저 중도 계약해지를 요구한다면 건물주의 결정에 따라 합의가 이뤄지기 때문에 계약해지까지는 가능하겠으나 권리금 회수는 어렵다고 봐야 한다.
한편 재계약 이후 세입자가 중도 계약해지를 요구하면서 권리금 회수를 주장할 때도 주의해야 할 점이 몇 가지 있다.
법률상에도 규정하고 있듯이 재계약 후 중도해지는 세입자가 건물주에게 통보 후 3개월이 지나야 해지효력이 생기기 때문에 이 기간을 참고하여 신규 세입자를 주선해야 한다.
만약 해당 기간 안에 신규 세입자를 주선하지 못했다면 법률상 권리금 회수기회가 소멸 하기 때문에 반드시 기간을 준수해야 한다.
또 다른 주의사항은 재계약 이후 세입자의 중도계약 해지를 건물주가 인정하지 않을 수 있다는 점이다.
하지만 계약이 갱신된 상황에서는 세입자가 언제든 계약해지를 요구할 수 있기에 건물주가 이를 거부하거나 방해한다면 손해배상청구소송을 통해 권리금에 준하는 금액을 건물주에게 청구할 수 있다.
‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명‘권리금반환소송’을 말한다.
엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문 변호사
※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다
