건물주가 제소전화해 이용 목적을 오해하여 법원으로부터 기각이나 보정 명령을 받는 일이 종종 발생한다. 제소전화해는 세입자가 위법한 행동을 했을 때 비교적 빠르게 문제를 해결해줄 수 있는 장점이 있지만, 제도 취지를 잘못 이해해 이를 악용하려다간 오히려 낭패를 볼 수 있다.
제소전화해를 이용하는 건물주 중에는 제소전화해 조서를 마치 하나의 ‘프리패스’ 역할로 활용하려는 경우가 있다.
하지만 제소전화해는 정해진 법률 안에서 건물주와 세입자가 합의한 부분에서만 성립이 가능한 제도이지 법의 테두리를 벗어난 합의 사항에 대해 성립 결정을 받을 수 있는 ‘만능 문서’가 아니라는 점을 명심해야 한다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다.
제소전화해 제도의 기본 취지는 계약사항을 잘 준수하자는 계약 당사자 간의 법률적 약속이다. 만일 세입자가 법률을 위반하더라도 강제집행까지 걸리는 절차가 간소화된다는 점도 빼놓을 수 없다.
가령 ‘건물 매도 시 세입자는 건물주에게 건물을 인도해야 한다’라는 조서를 원하는 건물주가 있다고 가정해 보자. ‘건물 매도’라는 사유는 법률상 계약 해지 사유가 아니기 때문에 법원에서 성립 결정을 받기 어렵다.
따라서 제소전화해 조서도 법 규정을 토대로 서로 간 합의로 작성해야 한다. 법 테두리에서 벗어난 사적 이익을 위한 내용은 제소전화해 취지와 맞지 않아 법원의 성립 결정이 어려운 것이다.
같은 맥락으로 세입자의 갱신요구권과 권리금회수 기회를 포기시키는 조항도 제소전화해에 넣을 수 없다. 제소전화해의 취지를 잘못 이해한 건물주들이 ‘법률’보다는 세입자와의 ‘합의’에 중점을 두는 경향이 있다.
갱신요구권과 권리금 회수는 상가 임대차보호법에서도‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 세입자에게 불리한 것은 효력이 없다’라고 규정하고 있다. 갱신요구권과 권리금 회수 기회는 법에서 규정된 건물주의 의무이기에 약정으로도 어길 수 없다.
따라서 법률상으로 어기지 말라는 내용을 단순히 당사자 간 합의했다는 이유로 위법한 사항을 하나의 증거처럼 제소전화해에 넣겠다는 논리는 법률상 타당하지 않다.
한편 세입자가 법률상 위법한 행동을 저지를 때 ‘건물주가 세입자에게 강제조치를 취할 수 있다’라는 내용도 넣을 수 없다. 마치 건물주가 법원의 집행관이 된 것처럼 ‘건물을 인도하지 않을시 단전, 단수 조치를 할 수 있다’라는 내용을 예로 들 수 있다.
성립된 제소전화해 조서는 강제집행 신청을 할 수 있는 집행권원일 뿐이므로 세입자의 위반사항이 있다면 법원에 집행신청을 해야 한다. 만약 개인이 개인에게 물리적인 강제조치를 취하려하면 불법행위로 처벌받을 수 있다.
엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문 변호사
※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다
