지난 몇 년간 끝을 모르고 치솟던 서울의 집값이 몇 달 째 하향세를 나타내면서 수도권 주택매매심리지수는 사상 최악의 수준으로 얼어붙고 있다. 지금 집을 사면 집값이 떨어진다는 우려와 앞으로 당분간 기준금리가 더 오를 것이라는 전망에 실제로 아파트 매매계약이나 전세계약을 체결하는 대신에 월세계약이나 월세를 낀 반전세 계약이 늘고 있다.
이런 상황에서 자연스레 임대인과 임차인 간의 다양한 부동산 관련 분쟁이 증가하고 있다. 통상 부동산 관련 분쟁이라 하면, 임대차계약이 종료된 이후 임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우처럼 계약이 끝난 뒤에 다툼이 발생하는 사례가 일반적이지만, 앞서 언급한 이유 등으로 최근에는 임대차계약 초기 임대인과 임차인 간의 분쟁이 증가한 모습을 보이고 있다.
부동산 계약 초기의 분쟁이라 하면 임대인과 임차인 간의 임대차계약 파기 또는 매도인과 매수인 간의 매매계약 파기 이후의 계약금 관련 분쟁이 대표적이다. 특히, 우리나라의 경우 본계약을 체결하기 전 가계약을 체결하는 경우가 많아 때로는 법리적 해석을 두고 다툼이 생기기도 하는데, 최근 이와 관련하여 유의미한 대법원 판결이 선고되어 이목이 집중되었다.
사안은 임차인이 아파트의 임대차계약에 관한 교섭단계에서 임대인에게 가계약금으로 300만 원을 지급하였다가 개인사정으로 임대차계약 체결을 중단한 후 가계약금의 반환을 구한 것인데, 임대인 입장에서는 가계약금 300만원이 해약금에 해당하므로 몰취되어야 한다고 주장하며 반환을 거부하자 임차인이 임대인을 상대로 부당이득반환청구를 한 사례이다.
부동산전문 문윤식 변호사(법률사무소 안목 대표변호사)는 “가계약이란 부동산 매매 등의 정식 계약을 맺기 전에 임시로 체결하는 계약을 말한다. 만약 매매계약을 정식으로 체결하기 전 가계약을 맺고 매수인이 매도인에게 가계약금으로 일부 금원을 제공한 경우 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히는 일종의 증거금으로서의 성질을 가진다.”라고 전한다.
이어 문변호사는 “반면, 계약금은 민법 제565조 제1항에 의해 원칙적으로 해약금의 성질을 갖는다. 하지만, 실생활에선 가계약금과 계약금에 대해서 그 성격을 엄격히 구분하기 애매한 경우가 많아 빈번히 다툼이 생기곤 한다.”라고 덧붙였다.
위 사례에서도 원심법원과 대법원의 판단은 달랐다. 원심법원은 임차인이 임대인에게 지급한 금원을 가계약금이라고 보면서도 가계약금은 교부자인 임차인이 스스로 계약 체결을 포기한 경우 당사자 사이에 달리 정함이 있찌 않는 한 수령자인 임대인에게 몰취된다는 이유로 부당이득반환청구를 배척하였다.
하지만, 대법원은 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다고 판시하며, 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 않는 한 임차인이 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 임대인에게 몰취되는 것으로 볼 수 없다는 이유로 파기환송판결을 내렸다.
이처럼 부동산계약 관련 분쟁은 때론 법리적 판단에 따라서 결과가 달라지는 경우가 생기기도 하므로, 매매 또는 임대차 계약 이후 분쟁이 발생한 경우 부동산전문변호사로부터 사안에 대한 명확한 판단을 거칠 필요가 있겠다.
도움말 : 법률사무소 안목 문윤식 부동산전문변호사
