임차권등기 신청을 두고 마음고생 하는 세입자들이 수두룩하다.

전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 하는 상황에서 임차권등기를 신청한다면 전세금 돌려받기에 문제가 없지만 완료 기간까지 기다릴 수 없는 급한 사정이 생겼다면 상황은 간단치 않다.

세입자들은 대부분 전세금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기를 신청해야 한다는 사실을 인지하고 있다. 다만 임차권등기 완료까지는 일정 기간이 소요돼 기다릴 여유가 없다면 문제가 된다.

만약 임차권등기 완료 전에 이사해야 하는 사정이 있다면 가족 중 일부를 남겨두고 남은 가족이 전출해야 문제가 없다.

임차권등기란 다른 곳에 이사하더라도 세입자로서의 대항력과 우선변제권이 유지되는 제도를 말한다. 주로 세입자 전세금을 돌려받지 못한 채 이사해야 하는 상황에 이용된다.

급히 이사해야 하는 세입자에게 임차권등기의 전제 조건은 단점이 될 수 있다.

임차권등기는 기본적으로 계약이 해지되어야만, 신청이 가능하기 때문에 계약 기간 중 미리 신청할 수 없다.

가장 큰 단점은 완료까지는 평균 2~3주 기간이 소요돼 이사 갈 곳의 계약이나 대출 일정이 맞지 않는다면 세입자가 불편을 겪을 수 있다.

만약 세입자가 임차권등기 없이 급히 이사해야 한다면 어떻게 대처해야 안전할까.

세입자가 전입신고를 빼는 순간 대항력과 우선 변제권이 상실되기 때문에 집주인에게 문제가 발생하면 전세금 돌려받기가 어려워질 수 있다.

이 경우 세입자 가족 중 일부를 남겨두는 방법을 선택하면 기존에 살았던 집과 새로 이사할 집 모두 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.

즉 부부가 함께 거주한 경우라면 배우자 한 명을 남겨두고 대출을 받을 계약당사자가 이사할 곳에 전출하면 된다는 말. 거주했던 기존 집에서는 부부가 함께 전입신고와 확정일자를 받은 상태기 때문에 전출하는 배우자만 전입신고를 해야 한다.

꼭 부부 사이가 아니더라도 성인이 된 자녀를 남겨두고 부모가 전출해도 문제가 없고 주민등록상 함께 거주하는 가족이라면 누구든 세입자로서의 대항력과 우선변제권이 유지될 법적 근거가 된다.

만약 대출 문제가 아니라면 새로 이사할 곳에 계약당사자가 아닌 가족 누구든 먼저 전출시켜도 문제는 없다.

대항력과 우선변제권을 유지 시키기 위해 가족 중 일부를 남겨두더라도 임차권등기 신청은 해두는 것이 좋다.

임차권등기는 서류상 세입자의 권리를 그대로 유지 시켜주는 안전장치일 뿐 실제로 거주하지 않는다는 것을 의미한다.

따라서 세입자는 명도의무(건물을 비워줄 의무)를 지켰기 때문에 집주인에게 전세금반환소송과 지연이자를 청구할 법적 근거가 된다.

다시 말해 가족 중 일부를 남겨두는 행동은 세입자가 실제로 집을 점유함으로써 집주인에게 동시이행을 주장하는 행위일 뿐이라는 뜻이다.

임차권등기가 완료되면 더 이상 주택에 거주할 필요가 없다.

집을 집주인에게 인도한 후에도 전세금을 돌려주지 않는다면 전세금반환소송을 제기할 수 있고 전세금반환이 이뤄질 때까지의 지연이자도 받을 수 있다.

전세금반환소송이란 계약이 끝났음에도 임대차보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다.

급히 이사해야 하는 경우 우선 가족 중 일부를 남겨두고 임차권등기가 완료되면 남아 있는 가족들도 전출하는 방법이 가장 이상적이다.

엄정숙 부동산 전문 변호사

※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다

---